面向运营中的业主
不要只自动调价，要记录原因与结果
在同一期间核对星期、预订提前期、可售夜数、预订进度、最短住宿与取消条件。
动态定价是根据需求与预订情况调整价格和最短住宿的运营方法。连接工具本身不是目的。
结论：按房源设定底价、上限和变更条件，记录变更前后的预订。除入住率外，同时查看ADR、RevPAR、取消、清洁能力及业主到账。
合同开始后，StayJP在所有方案中根据预订、季节和房源条件调整价格与最短住宿，但不保证营收、入住率、ADR、RevPAR或利润。
动态定价控制什么
在同一日历管理价格、最短住宿、连住条件、停售日期及临近入住条件。
工具建议值只是输入之一，应优先考虑合法营业日、清洁能力、设备停用及业主自用。
- 销售价格
- 最短住宿
- 预订提前期
- 星期、节假日与活动
- 停售日期与清洁限制
自动化前先确定可调整范围与批准人。
调价前确认8项输入
- 1. 按房源、客房和住宿日期的当前价格。
- 2. 未来30或60天的可售与已订夜数。
- 3. 按住宿日期和星期查看预订进度。
- 4. 预订提前期与临近预订占比。
- 5. 最短住宿、连住折扣与取消条件。
- 6. 清洁能力、当日换客与入住限制。
- 7. 停业、施工、业主自用及条例停售日。
- 8. 原价格、变更原因、批准人与后续预订。
定价同时查看4项指标
- Occupancy
- 已订夜数 ÷ 可售夜数
- ADR
- 住宿营收 ÷ 已售夜数
- RevPAR
- 住宿营收 ÷ 可售夜数
- 业主到账
- 营收 − 当月费用
保持分母定义一致。
先定义退款与清洁费处理。
检查是否只靠降价提高入住率。
区分管理、清洁、OTA、固定费与退款。
6步价格流程
- 1. 定义房源底价、上限与最短住宿。
- 2. 查看目标期间可售夜数和预订进度。
- 3. 分开记录星期、节假日、活动、竞争与清洁。
- 4. 限制每次变更并保存价格和原因。
- 5. 同期比较后续预订、取消、ADR与RevPAR。
- 6. 更新周度月度规则，例外交由业主批准。
定价工具不能单独决定的事项
建议价格不保证未来预订或利润。应核对数据对象、更新时间、可比房源、停售日及合法营业日。
- 不要把竞争房源展示价视为成交价。
- 不要用单一旺日作为全年基准。
- 不要忽略清洁与固定费设定底价。
- 不要只优化入住率。
- 不要把工具或管理合同说明为收益保证。
StayJP签约后的定价范围
从10%起处理价格、OTA日历、预订变更取消、周度运营报告与月度结算报告。报告项目、权限和OTA在合同中确定。
- 参考预订与季节调整价格
- 调整最短住宿与销售条件
- 报告可核验的预订营收数据
- 清洁、现场与紧急工作按其他方案边界确认
- 不保证营收、入住率、ADR、RevPAR或利润
咨询时请提供地址、法律状态、OTA、当前价格、可售日期与批准范围。
民宿定价常见问题
动态定价会提高营收吗？
无法保证。需求、房源、监管、评价、竞争与清洁能力都会影响结果。请用相同期间与公式比较前后。
工具建议价可以直接使用吗？
只能作为一项输入。应按房源覆盖底价、上限、合法日期、清洁、设备停用、业主自用和取消条件。
多久调一次价格？
没有统一次数。根据提前期、剩余夜数、星期、活动和后续结果判断，并在合同中规定权限。
10%方案包含定价吗？
包含。从10%起处理价格、OTA日历、预订变更取消、周报与月度结算。清洁和现场工作有独立边界。
优先ADR还是入住率？
还要同时看RevPAR和费用。降价可能提高入住率，却在清洁和渠道费后降低业主到账。