用自有房源的数据测算东京民宿收支
分别核算可售晚数、订单、第三方费用和委托范围，不套用笼统的平均入住率或成功案例。
业主结算额不能只凭区域或户型判断。即使营业收入相同，可售晚数、OTA手续费、清洁次数、租金、管理方案和维修等第三方费用不同，结果也会不同。
结论：不要先设定理想收入。应输入可核对的运营数据和合同条件，在同一期间比较营业收入、变动成本、固定成本和业主承担项目。
本页公式和输入示例仅用于说明计算方法，不代表StayJP业绩或东京平均值，也不构成对未来收入、入住率或利润的预测和保证。
收益测算不只是预测营业收入
先确定一个计算期间，统计实际可售晚数，再输入已预订晚数和住宿收入。尚未开始运营时，应把不同价格和可售天数作为多个独立假设，不要把期望值当作业绩依据。
随后区分从收入中直接扣除的费用、每月固定成本和业主另行承担的项目。只比较管理费比例，会遗漏清洁、耗材、现场工作和维修等关键差异。
测算前准备的8项输入值
- 1. 计算期间和可售晚数：扣除因法规或业主安排而不能销售的日期。
- 2. 实际预订晚数和住宿收入：分别处理退款、折扣和清洁费。
- 3. OTA与支付手续费：以各平台结算明细为准。
- 4. 管理费：明确比较的是10%、15%、20%还是30%+的服务范围。
- 5. 清洁次数和费用：按退房次数及合同单价计算，不按入住晚数计算。
- 6. 租金、水电、网络、保险等固定成本。
- 7. 床品、毛巾和耗材：区分合同限额与追加数量。
- 8. 税费、维修、更换、室内工程和家电等由业主确认的费用。
用同一期间和同一顺序计算
先从住宿收入中区分OTA及支付手续费、管理费、清洁费等与运营相关的费用，再核算租金、水电等固定成本和业主承担项目。
税务利润、现金收支和最终业主结算额并非同一概念。税务处理应由业主向其委托的税理士等专业人士确认。
- 住宿收入 − OTA及支付手续费
- − 合同管理费和本期运营费用
- − 租金、水电、保险等固定成本
- − 业主承担的维修、更换、税费等
- ＝ 按输入条件计算的参考结算额
如果期间或费用口径不一致，即使管理费比例相同，比较结果也不可靠。
需要与管理费分开核对的费用
- OTA手续费、支付手续费、消费税以及其他交易或开票费用。
- 清洁费：30%+仅在标准数量和合同限额内包含；其他方案需确认合同条件。
- 基础床品、按入住人数配置的毛巾、洗发水、护发素、沐浴露和洗衣液：30%+在合同限额内包含。
- 牙刷、拖鞋、追加毛巾、香氛等：30%+在作业前协商追加比例。
- 维修、更换、室内工程和家电的联系、下单及第三方费用：所有方案均由业主负责并承担。
- 现场检查与紧急到场是不同工作，应分别确认服务区域、时段、次数和条件。
- 退款、折扣、损失和保险赔款：在合同中确认审批人和结算列示方式。
按委托权限和业主保留工作比较费率
费率更高并不代表未来收益更高。10%、15%、20%和30%+的区别在于StayJP负责的工作、现场条件和合同限额。
- 10%：价格、OTA、住客消息、入住说明、住宿者名册、周报和月度结算；清洁和现场工作由业主负责。
- 15%：在10%基础上增加评价、月度运营报告、清洁排期与订单变更传达、完工照片确认；不含直接指示清洁公司、现场检查或紧急响应。
- 20%：在15%基础上增加依据已确认报告或照片提出清洁改进要求，以及合同约定的现场检查；需确认地址、时间和次数，不含紧急到场。
- 30%+：增加直接指示清洁公司、合同约定的紧急到场、设备家电初步确认、损坏报告，以及合同限额内的清洁费和指定基础用品。
- 任何方案均不保证营业收入、入住率、ADR、评价或利润。
比较自营与委托管理时的6项检查
- 使用相同期间、相同订单和相同退款假设。
- 若将自营时间折算为成本，应分别记录各项工作和所需时间。
- 不要假设清洁、耗材或现场工作已包含在管理费比例中。
- 将普通期间与发生维修或家电更换等非经常性费用的期间分开。
- 统一含税或未税口径、OTA入账规则和管理费计费收入。
- 通过合同和责任表确认谁执行、谁审批、谁承担费用，而不是只看测算结果。
如何理解测算结果
不要把单一数字当作“东京标准”。应调整预订晚数、平均售价、清洁次数和第三方费用，比较多个情景。
签约后可在指定房源和期间的运营报告中确认营业收入和入住率。公开文章中的示例不能作为某一房源的收益预测。
- 区分输入值与计算结果
- 区分经营结果与服务范围
- 区分包含费用与业主承担费用
- 按房源地址确认现场条件
透明列出可能变化的条件，比放大测算结果更有助于判断是否委托。
收益测算常见问题
可以直接输入东京平均入住率吗？
仅凭平均值无法判断。请在同一期间核对自有房源的可售晚数、预订晚数、价格和退款。运营前应区分多个假设，不要把市场平均值当作业绩依据或保证。
管理费越低，业主结算额一定越高吗？
不一定。费率较低的方案会把更多清洁、评价和现场工作留给业主。除管理费外，还应同时比较负责人、第三方费用和审批时间。
30%+包含全部清洁费和用品费吗？
不包含全部。清洁费、基础床品、按人数配置的毛巾和指定基础用品仅在标准数量及合同限额内包含。追加毛巾等需事先协商追加比例；维修、更换、室内工程和家电仍由业主负责并承担。
测算结果能作为收入或利润预测吗？
这是按输入条件得出的参考计算。需求、季节、可售日期、房源状态、法规和费用都会改变结果。StayJP不保证营业收入、入住率或利润。
可以计算税后利润吗？
网站仅提供运营条件的参考比较。税务处理、折旧、所得分类和申报应由业主向其委托的税理士等确认。StayJP不代办税务申报。