民宿代运营合同检查清单
不要只看管理费率，还要在签约前确认谁执行、谁审批，以及相关费用由谁承担。
民宿管理委托合同不只是约定预订和住客消息。它还应划分房源、清洁卫生、设施、安全、邻里投诉、报告、再委托、费用以及合同终止后交接的责任。
结论：不要只看业务名称，还要逐项确认执行方式、审批人、费用承担方、响应时间和终止时的交接内容。
本文依据日本国土交通省《住宅住宿管理委托标准合同》和观光厅民宿制度门户，整理业主应共同核对的项目。具体合同如需法律判断，请咨询律师等有资质的专业人士。
先看责任边界，再看管理费率
“全套预订管理”“清洁管理”“紧急处理”等名称，无法说明实际上由谁行动。处理预订变更、向清洁公司传达排期、提出质量整改、现场检查和紧急到场都是不同的工作。
针对每项工作，将执行方、指示方、需要业主审批的节点、外部费用承担方和完成凭证列在同一行，可以减少合同开始后的理解偏差。
日本国土交通省标准合同列出的确认范围
标准合同涵盖合同双方与注册编号、合同期限、对象房源、业务内容、再委托、报酬与必要费用、紧急处理、报告、保密、损害赔偿、解约以及合同终止时返还资料和钥匙。
标准合同并不等于所有公司的统一服务包。实际管理公司的工作、执行方式、价格、服务地区和时间条件，仍需在具体合同及附件中明确。
签约前共同核对的10项内容
- 1. 双方、注册与房源：核对管理公司名称、联系方式、住宅住宿管理业者注册编号，以及申报住宅的地址、房号和附属设备。
- 2. 期限、续约与解约通知：确认起止日期、是否自动续约、通知期限和方式、中途解约及违约金。
- 3. 住客对应方式：约定预订前后消息、身份确认、入住、投诉、退款和拒绝住宿的窗口、时间及审批人。
- 4. 清洁卫生边界：分别写明排期传达、完工照片、质量整改请求、现场检查、返工清洁、布草和耗材补充。
- 5. 设施、安全与紧急处理：确认故障初步判断、现场出动、联系警察消防、维修审批额度、服务地区和附加费用。
- 6. 报酬与外部费用：将管理费计算基数和支付日，与消费税、OTA手续费、清洁费、交通费、用品费和维修费分开。
- 7. 再委托：确认清洁公司或当地合作方的工作范围、管理公司的责任，以及变更时是否需要业主审批。
- 8. 报告与记录：约定住客名簿、预订与营收、清洁凭证、投诉事故、运营报告和月度结算的格式、频率与保管方。
- 9. 账号、个人信息与权限：明确OTA、PMS、智能门锁的账号主体和管理员权限、双重验证、住客信息处理及终止时撤销权限。
- 10. 损害、终止与交接：明确损坏事故责任、免责、保险联系，以及钥匙、文件、预订、未结费用和运营记录的交接日期。
把管理费以外的费用放在一张表里确认
即使管理费率相同，计算基数和外部费用处理不同，业主的最终负担也会不同。请同时核对承担方、审批时间、上限和结算方式。
- OTA手续费、税费、退款和取消费是在管理费计算前还是计算后处理。
- 清洁、布草、基础耗材、交通和额外到场是包含、限额内包含还是另行收费。
- 维修、更换、室内工程、家电安排及外部供应商费用由谁审批和承担。
- 追加用品是逐项按实际费用结算，还是按作业前商定的追加比例处理。
更换管理公司时的交接项目
- 现合同的解约通知期限，以及原管理公司与新管理公司的准确结束日和开始日。
- 交接日后入住的预订，以及交接前产生预订的变更、退款与报酬由谁负责。
- OTA、PMS、支付和智能门锁的账号主体、管理员权限及双重验证联系人。
- 清洁排期、清洁公司联系人、钥匙、入室方式、库存、遗失物及未解决的损坏和投诉。
- 住客名簿、法定报告所需数据、营收、费用、未结余额和历史运营记录。
- 因管理业者变更所需的申报内容与提交时间，向所在地行政窗口或专业人士确认。
StayJP同时确认套餐与业主保留的工作
StayJP在10%、15%、20%和30%+套餐中区分本公司工作、业主工作、有条件的现场工作及管理费外费用。20%的现场检查需在合同中确定地区、次数和时间点；紧急当地处理属于30%+的合同条件。所有套餐中，维修、更换、室内工程和家电的安排及外部费用均由业主负责。
基础合同期为12个月并自动续约。10%、15%和20%需提前1个月，30%+需提前3个月通过指定邮箱通知解约，且无解约违约金。
- 比较表与合同使用相同的工作名称、责任方和费用类别
- 将现场检查与紧急当地处理作为不同业务确认
- 确认30%+的清洁费、基础布草和指定基础耗材在合同限额内的范围
- 维修、更换、室内工程和家电的下单及外部费用由业主判断
收到房源所在地、现有运营体系、OTA、清洁安排和希望委托的范围后，再确认写入合同的内容。
用官方资料核对合同条款
本文的制度和合同项目依据日本国土交通省与观光厅公开资料核对。标准合同与实际签署的合同不一定完全相同。
确认日期：2026年8月19日
签约前常见问题
必须原样使用国土交通省的标准合同吗？
标准合同用于整理应确认的事项，并不会自动决定各公司的服务和价格。对象房源、执行方式、费用、地区和时间条件应在实际合同及附件中确认。
可以只按管理费率比较公司吗？
不可以。应统一管理费计算基数、清洁、布草、耗材、现场处理、交通、维修、税费和OTA手续费的条件，同时比较仍由业主完成的工作。
紧急处理条款要确认什么？
确认受理时间、联系方式、现场出动决定人、服务地区、是否承诺到达时间、未经业主审批可使用的金额、附加费用及处理记录。“包含紧急处理”本身不能确定范围。
更换管理公司后，OTA房源与评价一定能交接吗？
处理方式取决于账号主体、管理员权限、各OTA的最新规则和现合同。更换前应逐个平台确认访问权限和数据交接方式，不能一概认定可以转移。
更换住宅住宿管理业者需要申报吗？
日本观光厅说明，如委托导致申报文件内容变化，住宅住宿事业者需在新管理合同开始前向都道府县知事等申报变更。StayJP不代办申请或申报，请向所在地行政窗口或专业人士确认。