用自有住宿的數字試算東京民宿收支
分開計算可售晚數、訂單、外部成本與委託範圍，不套用籠統的平均住房率或成功案例。
屋主結算額不能只靠區域或房型判斷。即使住宿營收相同，可售晚數、OTA手續費、清潔次數、租金、管理方案，以及維修等第三方成本不同，結果也會不同。
結論：不要先設定理想營收。請輸入可核對的營運資料與契約條件，在同一期間比較營收、變動成本、固定成本及屋主負擔項目。
本頁公式與輸入範例只用於說明計算方式，不代表StayJP實績或東京平均值，也不是對未來營收、住房率或利潤的預測或保證。
收益試算不只是預測住宿營收
先選定一個計算期間，統計實際可銷售的晚數，再輸入已訂晚數與住宿營收。尚未開始營運時，應將不同房價與可售天數分成多個情境，不要把期望數字當成實績依據。
接著區分直接從營收扣除的費用、每月固定成本，以及屋主另行負擔的項目。只比較管理費百分比，會忽略清潔、備品、現場工作與維修的重要差異。
試算前準備的8項輸入值
- 1. 計算期間與可售晚數：排除因法規或屋主安排而不能銷售的日期。
- 2. 實際已訂晚數與住宿營收：分開處理退款、折扣及清潔費。
- 3. OTA及金流手續費：依各平台的結算明細確認。
- 4. 管理費：明確比較10%、15%、20%或30%+的哪一種工作範圍。
- 5. 清潔次數與清潔費：依退房次數及契約單價計算，不以入住晚數計算。
- 6. 租金、水電、網路、保險等固定成本。
- 7. 寢具、毛巾與備品：分開計算契約上限及追加數量。
- 8. 稅費、維修、更換、室內工程與家電等由屋主確認的費用。
用同一期間與同一順序計算
先從住宿營收區分OTA與金流手續費、管理費、清潔費等營運相關成本，再計入租金、水電等固定成本，以及屋主負擔項目。
稅務上的利潤、現金收支與最終屋主結算額並不是同一概念。稅務處理應由屋主向其委任的稅理士等專業人士確認。
- 住宿營收 − OTA及金流手續費
- − 契約管理費與該期間的營運成本
- − 租金、水電、保險等固定成本
- − 屋主負擔的維修、更換、稅費等
- ＝ 依輸入條件計算的參考結算額
若計算期間或成本口徑不同，即使管理費比例相同，結果也不適合直接比較。
需要與管理費分開確認的成本
- OTA手續費、金流手續費、消費稅及其他交易或請款成本。
- 清潔費：30%+只在標準數量與契約上限內包含；其他方案應確認契約條件。
- 基本寢具、依住宿人數配置的毛巾、洗髮精、潤髮乳、沐浴乳及洗衣精：30%+在契約上限內包含。
- 牙刷、拖鞋、追加毛巾、芳香用品等：30%+在作業前協議追加比例。
- 維修、更換、室內工程及家電的聯繫、下單與第三方費用：所有方案皆由屋主負責並負擔。
- 現場檢查與緊急到場是不同工作，應分別確認服務區域、時段、次數及條件。
- 退款、折扣、損害與保險理賠：在契約中確認核准者及結算呈現方式。
依委託權限與屋主保留工作比較費率
較高費率不代表未來收益較高。10%、15%、20%及30%+的差異，在於StayJP負責的工作、現場條件與契約上限。
- 10%：房價、OTA、旅客訊息、入住說明、住宿者名冊、週報及月結；清潔與現場工作由屋主負責。
- 15%：在10%基礎上增加評價、月度營運報告、清潔排程及訂單變更通知、完工照片確認；不含直接指示清潔公司、現場檢查或緊急應變。
- 20%：在15%基礎上增加依已確認報告或照片提出清潔改善要求，以及契約約定的現場檢查；需確認地址、時間與次數，不含緊急到場。
- 30%+：增加直接指示清潔公司、契約約定的緊急到場、設備家電初步確認、損壞報告，以及契約上限內的清潔費與指定基本備品。
- 任何方案都不保證營收、住房率、ADR、評價或利潤。
比較自主管理與委託代管時的6項確認
- 使用相同期間、相同訂單與相同退款假設。
- 若將自主管理時間換算成成本，應分別記錄各項工作與所需時間。
- 不要假設清潔、備品或現場工作已包含在管理費比例中。
- 將一般期間與發生維修或家電更換等非經常性支出的期間分開。
- 統一含稅或未稅、OTA入帳規則及管理費計費營收的口徑。
- 透過契約與責任表確認誰執行、誰核准、誰負擔，而不只看試算結果。
如何解讀試算結果
不要把單一數字當成「東京標準」。應調整已訂晚數、平均售價、清潔次數與第三方成本，比較多個情境。
簽約後，可在指定住宿及期間的營運報告中確認營收與住房率。公開文章的範例不能作為個別住宿的收益預測。
- 區分輸入值與計算結果
- 區分營運結果與服務範圍
- 區分包含成本與屋主負擔成本
- 依住宿地址確認現場條件
清楚列出可能改變的條件，比放大試算結果更有助於判斷是否委託。
收益試算常見問題
可以直接輸入東京平均住房率嗎？
只靠平均值無法判斷。請在同一期間核對自有住宿的可售晚數、已訂晚數、房價及退款。營運前應分開比較多個假設，不要把市場平均值當成實績或保證。
管理費越低，屋主結算額一定越高嗎？
不一定。費率較低的方案會把更多清潔、評價及現場工作留給屋主。除了管理費，也要一起比較負責人、第三方成本及核准時間。
30%+包含所有清潔費與備品費嗎？
不是全部包含。清潔費、基本寢具、依人數配置的毛巾及指定基本備品只在標準數量與契約上限內包含。追加毛巾等需事先協議追加比例；維修、更換、室內工程及家電仍由屋主負責並負擔。
試算結果可以當作營收或利潤預測嗎？
這是依輸入條件得到的參考計算。需求、季節、可售日期、住宿狀態、法規及成本都會改變結果。StayJP不保證營收、住房率或利潤。
可以算出稅後利潤嗎？
網站只提供營運條件的參考比較。稅務處理、折舊、所得分類與申報應由屋主向其委任的稅理士等確認。StayJP不代辦稅務申報。