房地產公司與投資人需確認的四項營運課題
收購假設與營運實績脫節
Revenue、ADR、住房率、RevPAR、OTA費用、OPEX、外部實支及CAPEX須採相同前提，才能比較NOI。
外部廠商與核准流程分散
清潔、布品、維修、設備、消防及裝修容易讓報價、核准、進度、完工與費用報告責任分散。
民宿與旅館業責任被混用
民宿依住宅住宿事業法與登錄管理業者範圍；飯店及旅館以設施方的旅館業許可為前提。每項資產須區分法律路徑。
各資產報告定義不同
指標定義、資料來源、結算日及外部費用處理不同，會妨礙資產組合比較。
從收購評估到穩定營運的決策流程
收購評估與營運設計
- 分享所在地、物件類型、許可狀態、客房數與目前營運
- 討論能否受託、啟動條件及設施方與StayJP責任
營運穩定與收益管理
- 合約範圍內的OTA、庫存、房價、旅客服務及清潔協調
- 依可用訂房資料與銷售狀況進行房價營運
Value-up與屋主報告
- 維修、設備及裝修在報價與屋主核准後協調專業廠商
- 簽約後分享約定指標、費用、問題及處理進度
屋主與投資人可核驗的營運資訊
KPI定義
約定Revenue、ADR、住房率、RevPAR的公式、期間與資料來源
費用區分
區分管理費、OTA Fee、OPEX及專業廠商實支
核准與問題紀錄
整理報價、屋主核准、發包、完工、問題與處理
Owner Reporting
依可用原始資料與合約範圍提供資產營運報告
判斷住宿資產的三個面向
營收
Revenue
ADR、住房率與RevPAR
費用
OPEX
OTA Fee、管理費與外部實支
收益結構
NOI·CAPEX
使用原始資料與約定公式
不保證 NOI、入住率、收入或評分提升。收益需根據資產實際條件與實費單獨評估。
常見諮詢情境
更換現有營運方
確認訂單、帳號、現場體系與報告資料的交接
收購評估階段的營運條件
分享所在地、類型、許可狀態、客房數及希望開始時間
已取得許可的整棟及多客房設施
依實際法律類別確認飯店、旅館、公寓式飯店及民宿
多資產營運報告
以一致定義整理指標、費用、核准與問題
機構業務匯入常見問題
哪些住宿資產可以諮詢？
不能僅憑商業名稱判斷。民宿需確認申報與管理規約；飯店和旅館由設施方維持旅館業許可；公寓飯店按實際許可類別與營運模式逐項確認。
可以在收購評估階段諮詢嗎？
可以。請分享所在地、物件類型、客房數、許可狀態、目前營運及希望開始時間，以討論營運體系與可受託範圍。我們不承諾簽約前提供物件診斷或投資報酬報告。
Owner Reporting可以包含哪些指標？
依可用原始資料與合約，約定Revenue、ADR、住房率、RevPAR、OTA Fee、營運費、問題與處理的定義及頻率。NOI與CAPEX僅在有屋主資料及約定公式時確認。
外部專業廠商費用包含在管理費嗎？
清潔、布品、維護、維修、工程、消防、設計等外部費用會依方案與合約另行發生。每項業務約定報價、屋主核准、發包、完工確認及費用報告流程。
法遵與治理體系如何安排？
許可申請、更新及消防等行政手續由設施方負責。如有需要可介紹合作行政書士；簽約後 StayJP 在約定範圍內管理住客臺賬、定期報告與營運記錄。
更換營運方與開始時間如何決定？
開始日期需在確認許可、設備、現有系統與交接範圍後單獨確定。標準合約期為12個月並自動續約；10%·15%·20%方案提前1個月、30%+方案提前3個月通過指定電子郵箱通知即可無違約金解約。