適合正在營運的民宿屋主

不要把籠統的「東京住房率」直接套用在自有住宿

官方住宿實績、OTA訂單資料及住宿可售晚數的分母不同，應先統一定義。

網路上的東京住房率可能涵蓋住宅宿泊事業、取得旅館業許可的設施、上架中的房源或實際可售客房，對象與分母並不相同。單一百分比無法直接與自有住宿比較。

結論：觀光廳的住宅宿泊事業統計公開「實際接待住宿的日數」等項目，但這與以各住宿可售晚數為分母的OTA住房率不是同一指標。自有住宿應以已訂晚數÷可售晚數計算。

本文依據2026年8月20日核對的觀光廳公開項目，不把缺乏來源的百分比當成市場平均值或StayJP實績，也不保證營收、住房率、ADR、RevPAR或利潤。

官方民宿住宿實績統計哪些內容？

住宅宿泊事業者按每個申報住宅定期報告前兩個月的住宿日數、住宿者人數、住宿人次及各國籍人數。觀光廳按都道府縣等範圍彙整並公開這些報告。

這份資料可用於觀察需求背景，但沒有依同一OTA口徑列出每個房源的可售晚數、停售日期及已訂客房晚數。因此不能把公開的住宿日數直接改稱為「東京平均住房率」。

住宿住房率的基本公式

在同一住宿、客房單位及期間內，以已訂晚數除以實際可售晚數。屋主自用、工程，以及因法令或條例停售的日期是否納入分母，應依比較目的事先定義。

住宅宿泊事業法的年度營業日上限，不會自動等同於OTA實際出售晚數或月度分析中的可售晚數。

住房率＝已訂晚數 ÷ 可售晚數 × 100
依最終是否售出、是否退款統一處理取消訂單
多客房設施按客房加總可售晚數與已訂晚數
月中開業、暫停及工程日期另行記錄

已訂晚數
可售晚數
統計期間

若沒有記錄分母定義，就無法進行同期或住宿間比較。

查看外部住房率時確認的7項內容

1. 法律制度：是否包含住宅宿泊事業、旅館業、特區民宿或混合資料。
2. 地域範圍：東京都、23區、單一行政區或車站周邊。
3. 統計期間：單月、兩個月、曆年或會計年度。
4. 分母：申報住宅數、上架房源數、可售晚數或可售客房晚數。
5. 分子：住宿日數、已訂晚數或售出客房數。
6. 暫停、新增、下架房源、多客房及取消訂單的處理方式。
7. 來源、發布日期、調查單位及更新頻率。

不要混用不可比較的數字

制度、期間或分母不同時，一張表比較的其實是資料定義，而不是區域差異。

不要把飯店客房住房率直接套用於住宅宿泊事業申報住宅。
不要把上架中房源數當成實際可售客房數。
不要把住宿者人數或住宿人次當成已訂晚數或住房率。
不要把單一旺季月份寫成年度平均值。
不要把缺乏來源與期間的區域百分比設為目標值。

與住房率一起查看的4項指標

Occupancy: 已訂晚數 ÷ 可售晚數
ADR: 住宿營收 ÷ 售出晚數
RevPAR: 住宿營收 ÷ 可售晚數
Owner payout: 營收 − 該期間成本

把住房率用於營運判斷的6個步驟

1. 依入住日期查看未來30天、60天等的訂單，而不只看下單日期。
2. 區分平日、假日、活動、最短入住及停售日期。
3. 不要只為提高住房率而降價，應同時查看ADR與RevPAR。
4. 將取消、退款、清潔量能及入住條件納入定價判斷。
5. 記錄調整前房價、最短入住、調整原因及後續訂單結果。
6. 固定月度公式與統計期間，比較同一住宿的變化。

StayJP簽約後的工作範圍

所有方案在簽約後都會參考訂單、季節與住宿條件調整房價及最短入住，並報告可核對的營運資料。具體項目、頻率與計費營收在契約中確定。

10%方案起即包含房價、OTA、訂單、週度營運報告及月度結算報告。
15%及以上方案增加評價及月度營運報告。
清潔排程、現場檢查及緊急到場依各方案責任範圍確認。
不會把公開市場資料承諾為個別住宿的預測或目標。
不保證營收、住房率、ADR、RevPAR、利潤或搜尋排名。

先固定自有住宿的分母，再尋找平均值

在尋找東京整體百分比前，先擷取自有住宿同一期間的可售晚數與已訂晚數。外部資料只作為需求背景，並與住宿實績分開。

確認官方資料的統計項目
確認OTA資料的分母與取消處理
按相同制度、期間及客房單位比較
同時列出住房率、ADR、RevPAR及成本

定義
官方來源
住宿計算

可追溯的同一住宿趨勢，比缺乏來源的區域平均值更適合營運改善。

東京民宿住房率常見問題

東京民宿的平均住房率是多少？

無法用一個可比較的數字回答。法律制度、地域、期間、上架或可售狀態及分母都可能不同。觀光廳住宿實績是觀察需求的第一手資料，但應與以OTA可售晚數為分母的住房率區分。

官方的「每個申報住宅住宿日數」就是住房率嗎？

不是。它是住宿日數彙整，不是以每個房源可售晚數為分母的百分比。請確認統計期間、報告住宅數及彙整定義。

可以用年度180日作為分母嗎？

視分析目的而定。180日是住宅宿泊事業法的年度上限，但條例、暫停、屋主自用及工程會改變實際可售日期。月度營運應定義該期間真正可售的晚數。

住房率提高，利潤一定提高嗎？

不一定。折扣、清潔次數、OTA手續費、退款及固定成本都會改變屋主結算額。請在同一期間查看ADR、RevPAR與成本。

委託StayJP後住房率會提高嗎？

不保證提高。簽約後會參考訂單、季節與住宿條件調整房價及最短入住，並依契約範圍報告營運資料。結果受需求、住宿、法規及競爭影響。