面向營運中的屋主
不要只自動調價，要記錄原因與結果
在同一期間核對星期、預訂提前期、可售晚數、預訂進度、最短住宿與取消條件。
動態定價是根據需求與預訂狀況調整價格和最短住宿的營運方法。連接工具本身不是目的。
結論：按房源設定底價、上限和變更條件，記錄變更前後的預訂。除入住率外，同時查看ADR、RevPAR、取消、清潔能力及屋主入帳。
合約開始後，StayJP在所有方案中依預訂、季節和房源條件調整價格與最短住宿，但不保證營收、入住率、ADR、RevPAR或利潤。
動態定價控制什麼
在同一日曆管理價格、最短住宿、連住條件、停售日期及臨近入住條件。
工具建議值只是輸入之一，應優先考慮合法營業日、清潔能力、設備停用及屋主自用。
- 銷售價格
- 最短住宿
- 預訂提前期
- 星期、假期與活動
- 停售日期與清潔限制
自動化前先確定可調整範圍與核准人。
調價前確認8項輸入
- 1. 依房源、客房及住宿日期的目前價格。
- 2. 未來30或60天的可售與已訂晚數。
- 3. 依住宿日期和星期查看預訂進度。
- 4. 預訂提前期與臨近預訂占比。
- 5. 最短住宿、連住折扣與取消條件。
- 6. 清潔能力、當日換客與入住限制。
- 7. 停業、施工、屋主自用及條例停售日。
- 8. 原價格、變更原因、核准人與後續預訂。
定價同時查看4項指標
- Occupancy
- 已訂晚數 ÷ 可售晚數
- ADR
- 住宿營收 ÷ 已售晚數
- RevPAR
- 住宿營收 ÷ 可售晚數
- 屋主入帳
- 營收 − 當月費用
維持分母定義一致。
先定義退款與清潔費處理。
檢查是否只靠降價提高入住率。
區分管理、清潔、OTA、固定費與退款。
6步價格流程
- 1. 定義房源底價、上限與最短住宿。
- 2. 查看目標期間可售晚數及預訂進度。
- 3. 分開記錄星期、假期、活動、競爭與清潔。
- 4. 限制每次變更並保存價格和原因。
- 5. 同期比較後續預訂、取消、ADR與RevPAR。
- 6. 更新週度月度規則，例外交由屋主核准。
定價工具不能單獨決定的事項
建議價格不保證未來預訂或利潤。應核對資料對象、更新時間、可比房源、停售日及合法營業日。
- 不要將競爭房源展示價視為成交價。
- 不要以單一旺日作為全年基準。
- 不要忽略清潔與固定費設定底價。
- 不要只最佳化入住率。
- 不要將工具或管理合約說明為收益保證。
StayJP簽約後的定價範圍
從10%起處理價格、OTA日曆、預訂變更取消、週度營運報告與月度結算報告。報告項目、權限及OTA於合約中確定。
- 參考預訂與季節調整價格
- 調整最短住宿與銷售條件
- 報告可核驗的預訂營收資料
- 清潔、現場與緊急工作按其他方案界線確認
- 不保證營收、入住率、ADR、RevPAR或利潤
諮詢時請提供地址、法律狀態、OTA、目前價格、可售日期與核准範圍。
民宿定價常見問題
動態定價會提高營收嗎？
無法保證。需求、房源、監管、評價、競爭與清潔能力皆影響結果。請以相同期間與公式比較前後。
工具建議價可以直接使用嗎？
只能作為一項輸入。應按房源覆蓋底價、上限、合法日期、清潔、設備停用、屋主自用及取消條件。
多久調一次價格？
沒有統一次數。依提前期、剩餘晚數、星期、活動及後續結果判斷，並於合約中規定權限。
10%方案包含定價嗎？
包含。從10%起處理價格、OTA日曆、預訂變更取消、週報與月度結算。清潔及現場工作有獨立界線。
優先ADR還是入住率？
亦須同時查看RevPAR及費用。降價可能提高入住率，卻在清潔及通路費後降低屋主入帳。