運営中・委託比較中のオーナー向け

東京民泊の収支を、自分の物件の数字で計算する

平均稼働率や成功例を当てはめず、販売可能日、予約、外部費用、管理範囲を分けて比較します。

民泊の手残りは、エリア名や客室タイプだけでは判断できません。同じ売上でも、販売可能日、OTA手数料、清掃回数、賃料、管理プラン、修理などの外部費用で結果が変わります。

結論：売上予測を先に置くのではなく、確認できる実績値と契約条件を入力し、売上・変動費・固定費・オーナー負担を同じ月で比較してください。

このページの式と入力例は計算方法の説明です。StayJPの実績、東京の平均値、将来の売上・稼働率・利益の予測や保証ではありません。

収益シミュレーションで確認するのは『予想売上』だけではない

まず対象月と販売可能日を決め、実際の予約泊数と宿泊売上を入力します。運営前なら希望値ではなく、価格帯と販売日数を変えた複数の仮定として分けます。

次に、売上から直接差し引かれる費用、毎月発生する固定費、オーナーが別途負担する費用を分けます。管理手数料だけを比べると、清掃・消耗品・現地業務・修理の差を見落とします。

計算前にそろえる8つの入力値

1. 対象期間と販売可能日数：法令上・オーナー都合で販売できない日を除く。
2. 実際の予約泊数と宿泊売上：返金・値引き・清掃料金の扱いを分ける。
3. OTA・決済手数料：プラットフォーム別の明細を確認する。
4. 管理手数料：10%・15%・20%・30%+のどの業務範囲を比較するか決める。
5. 清掃回数と清掃費：宿泊日数ではなくチェックアウト回数と契約単価で計算する。
6. 賃料・光熱費・通信費・保険などの固定費。
7. リネン・タオル・消耗品：プラン内の契約上限と追加分を分ける。
8. 税金、修理、交換、内装、家電などオーナー側で確認する費用。

同じ月で比較する計算順序

宿泊売上からOTA・決済手数料、管理手数料、清掃費など売上や運営に連動する費用を分け、その後に賃料・光熱費などの固定費とオーナー負担費用を確認します。

税務上の利益、現金の入出金、オーナーへの最終送金額は同じ意味ではありません。税務判断はオーナーが契約する税理士等へ確認してください。

宿泊売上 − OTA・決済手数料
− 契約した管理手数料と当月の運営費用
− 賃料・光熱費・保険等の固定費
− オーナー負担の修理・交換・税金等
＝入力条件に基づく参考手残り

売上
変動費
固定費
オーナー負担

入力期間と費用の基準をそろえない比較は、手数料率が同じでも正しい判断になりません。

管理手数料と分けて確認する費用

OTA手数料・決済手数料・消費税など、売上や請求に伴う費用。
清掃費：30%+は標準数量と契約上限内で含み、他プランは契約条件を確認する。
基本リネン、宿泊人数基準のタオル、シャンプー、リンス、ボディーソープ、洗濯洗剤：30%+で契約上限内に含む。
歯ブラシ、スリッパ、追加タオル、芳香剤等：30%+では作業前に追加料率を協議する。
修理・交換・内装・家電の手配、発注、外部業者費用：全プランでオーナー担当・負担。
現地確認と緊急現地対応：同じ業務ではなく、対応地域・時間・回数・条件を分けて確認する。
返金・値引き・損害・保険金：承認者と精算時の表示方法を契約で確認する。

手数料率は、任せる権限とオーナーに残る業務で比較する

上位プランほど将来の収益が高くなるという意味ではありません。10%・15%・20%・30%+は、StayJPが担当する業務、現地条件、契約上限の違いです。

10%：価格・OTA・ゲスト対応・チェックイン案内・名簿・週次報告・月次精算。清掃と現地業務はオーナー担当。
15%：10%にレビュー、月次運営報告、清掃日程・予約変更の伝達、完了写真確認を追加。清掃会社への直接指示・現地確認・緊急対応は含まない。
20%：15%に写真等で確認した清掃品質の補完依頼と、契約条件内の現地確認を追加。住所・回数・時点を確認し、緊急現地対応は含まない。
30%+：清掃会社への直接指示、契約条件内の緊急現地対応、設備・家電の一次確認、破損報告、契約上限内の清掃費と指定基本備品を追加。
売上・稼働率・ADR・レビュー・利益は、どのプランでも保証しない。

委託前後を比べるときの6つの確認

同じ対象月、同じ予約、同じ返金条件で比較する。
自主管理の時間を費用に置き換える場合は、作業項目と時間を別に記録する。
清掃費・消耗品・現地業務を管理手数料に含めた前提で計算しない。
修理や家電交換など毎月発生しない費用は、通常月と発生月を分ける。
税込・税抜、OTAの入金基準、管理手数料の対象売上をそろえる。
試算結果ではなく、誰が実行・承認・負担するかを契約書と責任表で確認する。

結果の読み方

一つの数字を『東京の標準』として採用せず、予約泊数、平均販売単価、清掃回数、外部費用を変えた複数の条件で比較してください。

契約後の運営報告では、対象物件と期間を定めて売上・稼働率等を確認します。公開記事の例を個別物件の見込みとして使用しません。

入力値と計算結果を区別する
成果と業務範囲を混同しない
含む費用とオーナー負担を分ける
現地条件は物件住所で確認する

シミュレーション
費用境界
責任範囲

数字を大きく見せることより、後から変わる条件を明示することが、委託判断に役立ちます。

収益計算のよくある質問

東京の平均稼働率を入力すればよいですか？

平均値だけでは判断できません。自分の物件の販売可能日、予約泊数、価格、返金を同じ期間で確認してください。運営前は複数の仮定を分け、平均値を実績や保証として扱わないでください。

管理手数料が低いプランほど手残りは増えますか？

一律ではありません。低い料率ではオーナーに残る清掃・レビュー・現地業務が増えます。手数料だけでなく、その業務の担当者、外部費用、承認時間を同じ表で比較してください。

30%+なら清掃費や備品はすべて含まれますか？

すべてではありません。清掃費、基本リネン、宿泊人数基準のタオル、指定基本消耗品は標準数量と契約上限内です。追加タオル等は追加料率を事前協議し、修理・交換・内装・家電はオーナー担当・負担です。

試算結果は売上や利益の見込みとして使えますか？

入力条件による参考計算です。需要、季節、販売可能日、物件状態、規制、費用で実績は変わり、StayJPは売上・稼働率・利益を保証しません。

税引後利益まで計算できますか？

サイト上の計算は運営条件を比較するための参考値です。課税関係、減価償却、所得区分、申告はオーナーが契約する税理士等へ確認してください。StayJPは税務申告を代行しません。