物件選定
物件選擇決定80%的收益
從租賃到購置，篩選優質房源的專業方法
關於物件選定
選對物件是成功營運的關鍵。
エリア別家賃相場
新宿
- 1LDK家賃相場
- 14～18萬日元
- ADR目安
- 14,000日元
- 収益性コメント
- 中（租金偏高）
澀谷
- 1LDK家賃相場
- 15～20萬日元
- ADR目安
- 13,500日元
- 収益性コメント
- 中（租金最高）
淺草
- 1LDK家賃相場
- 10～14萬日元
- ADR目安
- 11,000日元
- 収益性コメント
- 高（價效比優）
難波（大阪）
- 1LDK家賃相場
- 8～12萬日元
- ADR目安
- 11,000日元
- 収益性コメント
- 最高（租金低）
租金水平是民宿盈利的最關鍵因素
民宿利潤由「營收 - 租金 - 管理費 - 清潔費」決定。租金過高，永遠無法實現盈利。
- 租金控制在營收的40%～55%以內才能保持盈利
- ADR × 入住率 × 0.6 > 租金，是實現盈利的基本標準
- 新宿·澀谷ADR為14,000日元時，租金上限約為18～20萬日元
各區域盈利臨界租金上限
根據各區域ADR和入住率反推的、能夠實現盈利的最高租金。
新宿·澀谷
ADR: 14,000～16,000日元家賃上限: 18～22萬日元
以1LDK為基準
淺草·上野
ADR: 11,000～13,000日元家賃上限: 13～17萬日元
以1LDK為基準
大阪·難波
ADR: 10,000～13,000日元家賃上限: 10～15萬日元
1LDK價效比優
京都·東山
ADR: 12,000～16,000日元家賃上限: 14～19萬日元
視入住率而定
適合民宿營運的物件條件
管理規約中無民宿禁止條款
必須
距最近車站步行10分鐘以內
重要
用途分割槽為商業區或準住宅區
重要（可全年營運）
結構上支援智慧鎖安裝
推薦
獨立入口或帶鎖門
推薦
應避免的物件型別
符合以下條件的物件，建議謹慎選擇或直接放棄。
- 管理委員會明確禁止民宿營運的公寓
- 純住宅區（僅限週末營業，收益大幅縮水）
- 樓齡超30年、設備嚴重老化的物件
- 無電梯的4層以上（清潔及搬運物資困難）
- 無窗或採光嚴重不足的房間（對評價影響較大）
各區域穩定性資料
新宿
安定性スコア：4.5/5
理由：商務+旅遊複合需求帶來穩定客流
淺草
安定性スコア：4.2/5
理由：境外遊客需求全年穩定
難波（大阪）
安定性スコア：4.4/5
理由：入境需求強勁
家賃交渉のポイント
- 展示StayJP的管理業績以建立信任
- 提議預付6～12個月押金
- 在合約中加入每月向租賃經營者開放收益報告的特別條款
- 提議1～2個月的試用期來開始合作
營運諮詢前需提供的資訊
StayJP不提供物件診斷、不動產仲介或許可申請。營運諮詢會確認具備合法營運條件的物件所在地、法律營運形式、客房數、現有營運體系及希望委託的範圍。如需辦理許可手續，可介紹合作行政書士。
物件所在地與法律營運形式
目前許可或申報狀態
客房數及現有OTA與清潔體系
希望委託的營運範圍
StayJP的物件選擇方案
StayJP依據4大核心標準，為您篩選「高收益潛力物件」。
- 即時計算區域ADR與租金比率
- 僅推介已預先確認管理規約及用途分割槽合規的物件
- 提前確認用途地域·管理規約，將物件風險降至最低
- 從第一天起即含智慧鎖對應及清潔人員安排
物件適法性與經營判斷由物件方及具資格的專業人士確認；StayJP 不提供物件篩選或收益保證。
常見問題
Q1.管理規約中沒有明確禁止條款就可以嗎？
沒有禁止條款在法律上屬於灰色地帶，但管理委員會可能事後投票禁止民宿。強烈建議事先向管理委員會確認。
Q2.可以向租賃經營者隱瞞民宿用途嗎？
不可以。隱瞞民宿目的的轉租行為一旦被發現，將面臨立即驅逐及損害賠償風險。請如實說明並獲得同意。
Q3.租金談判失敗了怎麼辦？
建議另尋其他物件。StayJP也提供民宿可用物件的推介服務。
總結：民宿物件選擇的3大原則
以下是防止民宿營運失敗的3大物件選擇原則。
- 租金控制在預計營收的50%以內
- 優先確認管理規約及用途分割槽
- 選擇距車站步行10分鐘以內、ADR行情較高的區域
收益模擬器僅提供參考值。是否受託及營運範圍需在確認物件資訊後諮詢。