日本民宿屋主委託判斷

代管公司、清潔公司與屋主分別負責什麼

不要只看「清潔管理」或「現場應變」等籠統名稱，應比較誰負責傳達、指示、核准與支付費用。

日本民宿營運中，通知清潔公司訂房異動、確認完工照片、要求品質改善與到現場查核，經常被當成同一項服務。這些是不同工作，各代管公司的契約範圍也不同。

結論：代管公司對契約受託的管理工作負責，清潔公司執行約定的清潔工作，屋主決定委託範圍、核准權限與外部費用。三方責任應逐項拆開。

本文依日本觀光廳的管理委託、再委託規則與國土交通省標準契約，說明StayJP的10%、15%、20%與30%+方案中仍由屋主負責的工作。

三方在契約上的角色不同

依法登記的日本「住宅宿泊管理業者」在自身責任下執行契約受託的管理工作。清潔公司則執行客房清潔、布巾更換與照片回報等約定工作。單純委託清潔，不代表清潔公司成為登記管理業者。

屋主決定把哪些工作交給哪一家管理業者，核准契約外的維修、更換與設備投資，並負擔相關外部費用。執行人與最終決策人不應混在同一欄。

法定管理委託不同於只把清潔外包

依法必須委託管理時，全部住宅宿泊管理業務應以契約交由同一家登記管理業者。經屋主同意且有契約依據，管理業者可將部分工作再委託給清潔公司等合作方，但不得把全部工作再委託出去。

若屋主符合自行執行法定管理業務的條件，可以只把清潔等實際作業委託給專業公司。此時法定責任不會轉移給清潔公司。個別物件是否必須委託，請向主管機關或合格專業人士確認。

逐項確認三方工作

代管公司：執行管理契約與所選方案列明的訂房、旅客溝通、清潔協調、法定管理與報告工作。
清潔公司：依約定日期與作業標準完成清潔、布巾作業，並以契約指定方式回報完工狀態與照片。
屋主：決定管理方案、清潔公司、預算、核准權限、設備投資與契約外工作。
代管公司與屋主：在契約中劃分退款、拒絕住宿與緊急支出等事項的決策權。
代管公司與清潔公司：約定訂房異動、進房方式、作業標準、回報對象與品質改善聯絡流程。
三方共同：用訂房、訊息、照片與核准紀錄保存流程，不以口頭確認作為唯一完工證明。

StayJP各方案介入清潔工作的程度不同

10% Light: 屋主負責
15% Standard: 排程與資訊協調
20% Pro: 品質改善與現場查核
30%+ Premium: 直接指示清潔公司

以常見情境區分負責人

訂房異動：15%以上由StayJP通知清潔公司更新後日期；10%由屋主通知。
未收到完工照片：15%以上由StayJP向屋主回報已確認的未完成或延遲事實。
照片顯示品質不足：20%以上由StayJP要求清潔公司改善；15%由屋主判斷後續處理。
退房後現場查核：20%與30%+在服務地區、次數、時間點等契約條件確定後執行。
緊急現場應變：只在30%+契約條件內，不會因20%的排定現場查核而自動包含。
設備或家電故障：30%+只含初步確認與回報。所有方案的維修、更換、安排與下單均由屋主負責。

分別確認工作負責人與費用負擔人

即使代管公司負責聯絡或確認，清潔費、維修費與用品費也不會自動包含在管理費內。應分別記錄執行人、外部費用負擔人與事前核准上限。

30%+在契約上限內包含清潔費、基本布巾、依住宿人數配置的毛巾、洗髮精、潤髮乳、沐浴乳與洗衣精。
30%+的牙刷、拖鞋、額外毛巾、芳香用品等額外備品，依工作前協議的+α附加比例處理。
所有方案的維修、更換、室內工程與家電安排，以及產品、零件、到府、安裝、拆除與施工費，均由屋主負責。
現場查核與緊急現場應變是不同工作，應分別確認次數、時段、地區與附加條件。

用六個步驟決定委託範圍

1. 確認物件申報或許可狀態，以及目前的管理委託狀態。
2. 列出現有OTA、訂房、旅客溝通、清潔公司、鑰匙、庫存與當地應變人員。
3. 將排程通知、照片確認、品質改善、現場查核、緊急應變與維修分列。
4. 每一列填入執行人、指示人、核准人、費用負擔人與完工紀錄。
5. 依屋主可保留與希望委託的工作比較10%、15%、20%與30%+。
6. 在契約中確定現場服務地區、次數、時段及清潔和備品上限。

總結：比較責任流程，而不是公司名稱

代管公司、清潔公司與屋主不是互相取代的關係。三方共同分配一條營運流程：訂房資訊更新清潔排程，工作成果以照片和報告回傳，再由明確的負責人判斷品質問題或設備故障。

區分管理契約的責任主體與清潔工作的執行者。
區分15%的排程、照片確認與20%的品質改善、現場查核。
區分20%的現場查核與30%+的緊急現場應變。
即使是30%+，維修、更換、室內工程、家電安排與外部費用仍由屋主負責。
在同一份契約表中清楚呈現責任、核准、費用與紀錄。

StayJP會先確認物件地區、現有清潔與當地應變體系，以及屋主希望保留的工作，再討論可簽約方案與責任範圍。

透過官方資料確認委託與再委託

官方資料說明法定管理委託、代管公司與清潔公司之間的部分再委託，以及契約應揭露的工作、費用與責任。個別物件適用情形請向主管機關或合格專業人士確認。

確認日期：2026年8月20日

責任分工常見問題

直接找清潔公司後，還需要代管公司嗎？

視營運模式而定。依法必須依第11條委託管理時，只委託清潔不能取代管理，必須把全部住宅宿泊管理業務交給一家登記管理業者。請向主管機關或合格專業人士確認是否必須委託。

15%方案會指示清潔公司改善品質嗎？

不會。15%包含清潔排程、訂房異動通知，以及完工報告與照片確認。品質改善要求從20%開始，直接向清潔公司下達品質指示屬於30%+。

20%的現場查核包含緊急到場嗎？

不包含。20%的退房後現場查核依地區、次數、時間點等契約條件執行。緊急現場應變則在30%+契約條件內另行處理。

30%+會由StayJP安排維修或更換家電嗎？

不會。30%+只到設備、家電初步確認與室內、損壞回報。所有方案中，維修、更換、室內工程、家電的安排、下單與外部費用均由屋主負責。

比較方案前要準備哪些資料？

請提供物件地區、申報或許可狀態、房間數、目前OTA、清潔公司、鑰匙與庫存流程、現場查核與緊急應變需求，以及屋主可保留的工作。StayJP再確認服務地區與契約條件。

比較您希望委託到什麼程度的清潔工作

先查看10%、15%、20%與30%+的責任和費用，再透過諮詢表提供物件地區、目前清潔公司與所需現場工作。

比較方案與責任範圍提供目前營運體系