民宿代營運合約檢查表
不要只看管理費率；簽約前還要確認誰執行、誰核准，以及相關費用由誰負擔。
民宿管理受託合約不只約定訂房與旅客訊息。它也應劃分申報住宅、清潔衛生、設備、安全、鄰里申訴、報告、再委託、費用，以及合約終止後交接的責任。
結論：不要只看工作名稱，還要逐項確認執行方式、核准人、費用負擔者、回應時段與終止時的交接內容。
本文依日本國土交通省《住宅住宿管理受託標準合約》與觀光廳民宿制度入口網站，整理屋主應逐項核對的內容。個別合約如需法律判斷，請洽律師等具資格的專業人士。
先看責任邊界，再看管理費率
「全套訂房管理」「清潔管理」「緊急處理」等名稱，無法說明實際由誰行動。處理訂房異動、把排程傳給清潔公司、提出品質改善、現場確認與緊急到場，都是不同工作。
每項工作都把執行者、指示者、需屋主核准的節點、外部費用負擔者及完成紀錄列在同一行，可降低合約開始後的認知落差。
日本國土交通省標準合約列出的確認範圍
標準合約涵蓋雙方與登錄編號、合約期間、標的住宅、工作內容、再委託、報酬與必要費用、緊急處理、報告、保密、損害賠償、解約，以及合約終止時返還文件與鑰匙。
標準合約不等於所有公司的統一服務內容。實際管理公司的工作、執行方式、價格、服務地區與時段條件，仍須在個別合約及附件中明確記載。
簽約前共同核對的10個項目
- 1. 雙方、登錄與住宅：核對管理公司名稱、聯絡方式、住宅宿泊管理業者登錄編號，以及申報住宅地址、房號與附屬設備。
- 2. 期間、續約與終止通知：確認起訖日、自動續約、通知期限與方式、提前終止及違約金。
- 3. 旅客應對方式：約定訂房前後訊息、身分確認、入住、申訴、退款與拒絕住宿的窗口、時段及核准人。
- 4. 清潔衛生邊界：分別記載排程傳達、完工照片、品質改善要求、現場確認、重新清潔、布巾與耗材補充。
- 5. 設備、安全與緊急處理：確認故障初步判斷、現場出動、聯絡警察消防、修繕核准額度、服務地區與追加費用。
- 6. 報酬與外部費用：把管理費計算基礎及付款日，與消費稅、OTA手續費、清潔費、交通費、用品費及修繕費分開。
- 7. 再委託：確認清潔公司或當地合作夥伴的工作範圍、管理公司的責任，以及變更時是否需屋主核准。
- 8. 報告與紀錄：約定住宿者名簿、訂房與營收、清潔證明、申訴事故、營運報告及月結的格式、頻率與保管者。
- 9. 帳號、個資與權限：明定OTA、PMS、智慧門鎖的帳號名義與管理權限、雙重驗證、旅客資料處理及終止時撤銷權限。
- 10. 損害、終止與交接：明定損壞事故責任、免責、保險聯繫，以及鑰匙、文件、訂房、未結費用與營運紀錄的交接日。
把管理費以外的費用放在同一張表確認
即使費率相同，計算基礎與外部費用處理不同，屋主最後負擔也會不同。請同時核對負擔者、核准時點、上限與結算方式。
- OTA手續費、稅費、退款與取消費是在管理費計算前或計算後處理。
- 清潔、布巾、基本耗材、交通與額外到場是包含、限額內包含，或另外計費。
- 修繕、更換、室內工程、家電安排及外部廠商費用由誰核准與負擔。
- 追加備品是逐筆按實際費用結算，或按作業前議定的追加比例處理。
更換管理公司時的交接項目
- 現有合約的終止通知期限，以及原管理公司與新管理公司的確切結束日與開始日。
- 交接日後入住的訂房，以及交接日前產生訂房的異動、退款與報酬由誰負責。
- OTA、PMS、付款與智慧門鎖的帳號名義、管理權限及雙重驗證聯絡人。
- 清潔排程、清潔公司聯絡人、鑰匙、入室方式、庫存、遺失物，以及未解決的損壞與申訴。
- 住宿者名簿、法定報告所需資料、營收、費用、未結餘額與歷史營運紀錄。
- 因管理業者變更所需的申報內容與送件時間，向所在地主管機關或專業人士確認。
StayJP同時確認方案與屋主保留的工作
StayJP在10%、15%、20%及30%+方案中，區分本公司工作、屋主工作、有條件的現場工作及管理費外費用。20%的現場確認須在合約中確定地區、次數與時點；緊急當地應對屬於30%+的合約條件。所有方案中，修繕、更換、室內工程與家電的安排及外部費用均由屋主負責。
基本合約期間為12個月並自動續約。10%、15%與20%須提前1個月，30%+須提前3個月以指定電子郵件通知終止，且無終止違約金。
- 比較表與合約使用相同的工作名稱、責任方與費用類別
- 將現場檢查與緊急當地應對視為不同工作確認
- 確認30%+的清潔費、基本布巾及指定基本耗材在合約限額內的範圍
- 修繕、更換、室內工程與家電的下單及外部費用由屋主判斷
收到物件所在地、現行營運架構、OTA、清潔安排與希望委託的範圍後，再確認寫入合約的內容。
用官方資料核對合約條款
本文的制度與合約項目依日本國土交通省及觀光廳公開資料核對。標準合約與實際簽署內容不一定完全相同。
確認日期：2026年8月19日
簽約前常見問題
必須原封不動使用國土交通省的標準合約嗎？
標準合約是整理應確認事項的基準，不會自動決定各公司的服務與價格。標的住宅、執行方式、費用、地區與時段條件，應在實際合約及附件確認。
可以只用管理費率比較公司嗎？
不可以。應統一管理費計算基礎、清潔、布巾、耗材、現場應對、交通、修繕、稅費與OTA手續費的條件，也要比較仍由屋主處理的工作。
緊急處理條款要確認什麼？
確認受理時段、聯絡方式、現場出動決定人、服務地區、是否保證抵達時間、未經屋主核准可使用的金額、追加費用及處理紀錄。「包含緊急處理」本身無法確定範圍。
更換管理公司後，OTA刊登頁面與評價一定能交接嗎？
處理方式取決於帳號名義、管理權限、各OTA最新規則與現有合約。更換前應逐一確認存取權限與資料交接方式，不能一概認定可以移轉。
更換住宅宿泊管理業者時需要申報嗎？
日本觀光廳說明，如委託使申報文件內容改變，住宅宿泊事業者須在新管理受託合約開始前向都道府縣知事等申報變更。StayJP不代辦申請或申報，請向所在地主管機關或專業人士確認。