民泊管理会社・清掃会社・オーナーの役割分担
「清掃管理」「現地対応」という名称ではなく、誰が連絡し、指示し、承認し、費用を負担するかで比較します。
民泊運営では、予約変更を清掃会社へ伝える業務、完了写真を確認する業務、品質補完を依頼する業務、現地へ行く業務が混同されがちです。名称が同じでも、管理会社ごとに契約範囲は異なります。
結論：管理会社は契約で受託した管理業務の責任主体、清掃会社は契約された清掃作業の実行者、オーナーは委託範囲・承認・外部費用を決める事業者です。三者の担当を業務ごとに分けてください。
この記事は観光庁の管理委託・再委託ルールと国土交通省の標準契約書を基準に、StayJPの10%・15%・20%・30%+でオーナーに残る業務を整理します。
三者は契約上の立場が違う
住宅宿泊管理業者は、住宅宿泊事業者から契約で委託された管理業務を、その責任の下で実施します。清掃会社は、客室清掃、リネン交換、写真報告など、契約された作業を実行する事業者です。清掃会社に作業を依頼しただけで、清掃会社が住宅宿泊管理業者になるわけではありません。
オーナーは、どの管理業者へ何を委託するかを決め、契約外の修理・交換・設備投資などを承認し、外部費用を負担します。実行者と最終決定者を同じ欄にまとめないことが重要です。
法第11条の管理委託と、清掃だけの外注は同じではない
管理委託が必要な場合、住宅宿泊管理業務の全部を一つの登録住宅宿泊管理業者へ委託します。登録管理業者はオーナーの承諾と契約に基づき、業務の一部を清掃会社などへ再委託できますが、全部を再委託することはできません。
オーナーが法定管理業務を自ら行える条件にある場合は、清掃など一部の作業だけを専門会社へ依頼できます。この場合、法定義務の責任まで清掃会社へ移るわけではありません。個別物件の委託要否は所在地の行政窓口または専門家に確認してください。
業務ごとに確認する三者の役割
- 管理会社：予約・ゲスト対応、清掃連携、法定管理、報告など、管理受託契約と選択プランに記載された業務を実施する。
- 清掃会社：合意した日時と仕様に従って清掃・リネン作業を行い、契約された方法で完了状況や写真を報告する。
- オーナー：管理プラン、清掃会社、予算、承認権限、設備投資、契約外作業を決定する。
- 管理会社とオーナー：返金、宿泊拒否、緊急費用など、判断権限を契約で分ける。
- 管理会社と清掃会社：予約変更、入室方法、作業仕様、報告先、品質補完の連絡経路を定める。
- 三者共通：作業完了を口頭だけで終わらせず、予約、メッセージ、写真、承認記録を同じ流れで残す。
StayJPのプランは清掃への関与範囲で変わる
- 10% Light
- オーナー担当
- 15% Standard
- 日程・情報連携
- 20% Pro
- 品質補完・現地確認
- 30%+ Premium
- 清掃会社への直接指示
清掃会社との契約、予定連絡、写真確認、品質対応、現地業務はオーナーが行います。
清掃予定と予約変更を伝え、完了報告・写真を確認します。清掃会社への品質指示や現地確認は含みません。
15%の範囲に、確認済み報告・写真に基づく品質補完依頼と、契約条件内のチェックアウト後現地確認を加えます。
清掃会社の契約・品質指示と、契約上限内の清掃費を含みます。現地業務の地域・時間・条件は契約で確定します。
よくある場面で担当を切り分ける
- 予約変更：15%以上はStayJPが変更後の日程を清掃会社へ連絡します。10%はオーナーが連絡します。
- 完了写真が未着：15%以上はStayJPが確認できた未完了・遅延をオーナーへ共有します。
- 写真で品質不足を確認：20%以上はStayJPが清掃会社へ品質補完を依頼します。15%はオーナー判断です。
- チェックアウト後の現地確認：20%・30%+で、対応地域・回数・時点など契約条件を確定して実施します。
- 緊急の現地対応：30%+の契約条件内です。20%の定期的な現地確認から自動的に拡張されません。
- 設備・家電の不具合：30%+は一次確認と報告までです。修理・交換・手配・発注は全プランでオーナーが行います。
作業担当と費用負担を別々に確認する
管理会社が連絡や確認を担当しても、清掃費、修理費、商品代が自動的に管理手数料へ含まれるわけではありません。誰が作業するか、誰が外部費用を負担するか、いくらまで事前承認するかを別々に記載します。
- 30%+の清掃費、基本リネン、宿泊人数基準のタオル、シャンプー、リンス、ボディソープ、洗濯洗剤は契約上限内で含まれる。
- 30%+の歯ブラシ、スリッパ、追加タオル、芳香剤などは、作業前に合意する+αの追加料率で扱う。
- 修理・交換・内装・家電の手配と、製品・部品・出張・設置・撤去・工事費は全プランでオーナー担当・負担となる。
- 現地確認と緊急現地対応は別業務であり、回数、時間、地域、追加条件を一つずつ確認する。
委託範囲を決める6ステップ
- 1. 届出・許可と現在の管理委託状態を確認し、運営可能な物件かを整理する。
- 2. 現在のOTA、予約、ゲスト対応、清掃会社、鍵、在庫、現地対応者を一覧にする。
- 3. 清掃予定連絡、写真確認、品質補完、現地確認、緊急対応、修理を別々の行にする。
- 4. 各行に実行者、指示者、承認者、費用負担者、完了記録を記入する。
- 5. オーナーに残せる業務と委託したい業務から、10%・15%・20%・30%+を比較する。
- 6. 現場業務の地域・回数・時間と、清掃・備品の上限を契約書で確定する。
まとめ：会社名ではなく責任の流れを比較する
管理会社、清掃会社、オーナーは代替関係ではありません。予約情報が清掃予定へ反映され、作業結果が写真や報告で戻り、品質不足や設備異常を誰が判断するかという一つの運営フローを分担します。
- 管理受託契約の責任主体と清掃作業の実行者を分ける
- 15%の日程・写真確認と20%の品質補完・現地確認を区別する
- 20%の現地確認と30%+の緊急現地対応を区別する
- 30%+でも修理・交換・内装・家電の手配と外部費用はオーナー担当
- 担当、承認、費用、記録が同じ契約表で読める状態にする
StayJPは物件所在地、現在の清掃・現地体制、オーナーが残したい業務を確認し、契約可能なプランと責任範囲を相談します。
公式資料で委託と再委託を確認する
法定の管理委託と、管理会社・清掃会社間の再委託、契約で明示すべき業務・費用・責任を公式資料で確認しました。個別物件への適用は行政窓口または専門家に確認してください。
確認日：2026年8月20日
役割分担でよくある質問
清掃会社へ直接依頼すれば管理会社は不要ですか？
物件の運営形態によります。法第11条に基づく管理委託が必要な場合、清掃会社への作業依頼だけでは代替できず、住宅宿泊管理業務の全部を一つの登録管理業者へ委託します。委託要否は所在地の行政窓口または専門家に確認してください。
15%プランは清掃会社へ品質改善を指示しますか？
いいえ。15%は清掃予定・予約変更の連絡と、完了報告・写真の確認までです。清掃品質の補完依頼は20%以上、清掃会社への直接の品質指示は30%+です。
20%プランの現地確認に緊急出動も含まれますか？
含まれません。20%のチェックアウト後現地確認は地域・回数・時点などを契約で定める業務です。緊急現地対応は30%+の契約条件内で別に扱います。
30%+なら修理や家電交換もStayJPが手配しますか？
いいえ。30%+は設備・家電の一次確認と、内装・破損の報告までです。修理、交換、内装、家電の手配・発注と外部業者費用は全プランでオーナーが担当します。
相談前に何を整理すればプランを比較できますか？
物件所在地、届出・許可状態、客室数、現在のOTA、清掃会社、鍵・在庫管理、現地確認と緊急対応の必要性、オーナーが継続できる業務を共有してください。対応地域と契約条件を確認して比較します。