民宿180天上限按每一處申報住宅管理
記錄實際接待住宿的日期，並核對所有OTA資料與業主每兩個月提交的行政申報。
依日本《住宅宿泊事業法》，一處申報住宅每年接待住宿的日數不得超過180天。計算期間為每年4月1日中午至次年4月1日中午，地方自治條例也可能進一步限制可營業日期。
結論：業主應按申報住宅彙整OTA、直接訂房、變更與取消，並記錄實際住宿日期。即使管理業者負責訂房或住宿者名簿，向行政機關提交每兩個月定期申報的主體仍是住宅宿泊事業者，也就是業主。
本文說明如何透過紀錄避免超過上限，不是規避180天限制的方法。旅館業許可與特區民宿屬於其他制度，須符合各物件的許可或認定條件。
先確認180天的基本規則
180天按申報住宅計算，不按OTA帳號或房源頁面計算。若同一申報住宅包含多個單位或建物，只要其中任一房間在某日接待住宿，該日即計為這處申報住宅的一天。
業主需要掌握的5項標準
- 計算期間為每年4月1日中午至次年4月1日中午
- 每處申報住宅每年最多180天
- 合併所有OTA與直接訂房的實際住宿日期
- 另行確認地方自治條例對星期或期間的附加限制
- 於偶數月15日前申報前兩個月的住宿實績
營業日數管理應區分的5類紀錄
申報住宅
先確認申報編號與申報住宅的正確範圍。同一申報住宅有多個房源頁面，也不會分別取得180天額度。
訂房日期與實際住宿
記錄旅客實際住宿的日期，而非下單日期。應反映日期變更、取消與未入住，並保留核對紀錄。
銷售通路
將Airbnb、其他OTA與直接訂房彙整於同一台帳。拆分房源頁面不會增加法定日數。
地方附加限制
180天是全國法律上限。所在地條例若進一步限制特定星期或季節，也必須同步管理。
交付業主的資料
管理業者處理訂房或住宿者名簿時，應在管理受託契約中約定申報資料、截止日與更正方式。
容易被誤認為不計入180天的情況
若實際仍屬同一申報住宅的住宅宿泊事業，僅改變銷售通路或名稱並不會產生新的日數額度。
更換或增加OTA
Airbnb、其他OTA與直接訂房都應計入同一申報住宅的住宿實績。
每月核對各通路合計與申報住宅營業日數台帳。
一處申報住宅包含多個房間
同一天多個房間接待住宿，該申報住宅仍計一天；其他日期任一房間有住宿，則另計一天。
將客房間夜與法定營業日數分欄記錄。
改稱月租
僅改稱月租不會自動排除《住宅宿泊事業法》的適用。應依契約與實際使用方式另行確認租賃相關法規。
不要自行以租賃契約取代住宿契約，應先諮詢合格專業人士。
考慮旅館業或特區民宿
兩者是獨立的許可或認定制度，並非180天額度的例外。須確認所在地、用途、建物及消防等條件。
StayJP不代辦申請；如有需要，可介紹合作行政書士。
避免超過180天的6個步驟
確認申報住宅單位
核對申報編號、地址、包含的單位或建物及地方自治條例。
彙整所有訂房通路
在同一日曆或台帳記錄OTA、直接訂房及業主使用日期。
確定實際住宿日期
反映變更、取消與未入住，按申報住宅確定實際住宿日期。
核對名簿、訂房與收入
比較住宿者名簿、OTA與直接訂房及收入紀錄中的日期與人數。
向管理業者取得申報資料
委託管理時，依契約約定的截止日與格式接收原始紀錄。
由業主提交定期申報
於偶數月15日前提交前兩個月資料，並在接近上限或條例限制前調整可售日期。
營業日數管理的3項基準
區分法定單位與申報期限
一處申報住宅的年度上限
法定管理單位，而非OTA帳號或房間數
由業主向行政機關申報住宿實績
透過官方資料確認計算方式
本文依日本觀光廳民宿制度入口網站及Airbnb針對日本申報住宅發布的180天說明整理。營運前仍應確認所在地最新條例與申報內容。
確認日期：2026年8月20日
180天規則常見問題
1. 180天從何時開始計算？
從每年4月1日中午至次年4月1日中午。並非從1月1日或管理契約開始日重新計算。
2. 同一申報住宅發布多個房源會增加額度嗎？
不會。180天按申報住宅計算。同一申報住宅內不同房間分別發布，也必須合併住宿實績。
3. 長住或其他OTA的訂房不計入180天嗎？
作為住宅宿泊事業接待住宿的日期，不會僅因訂房期間或通路而被排除。Airbnb也說明會向日本觀光廳申報日本申報住宅的預訂住宿日期。
4. 能否在第181天前自動轉為旅館業？
不能自動轉換。旅館業與特區民宿是獨立的許可或認定制度。StayJP不代辦申請，如有需要可介紹合作行政書士。
5. StayJP在180天管理中負責什麼？
對於已具備營運條件的物件，StayJP依契約方案管理OTA、訂房、住宿者名簿及營運紀錄。資料交付方式及各項申報分工由管理受託契約約定。
總結：按申報住宅而非訂房平台管理180天
正確管理需要將申報住宅單位、所有銷售通路、實際住宿日期、地方自治條例與定期申報連結為同一紀錄流程。
- 期間為4月1日中午至次年4月1日中午
- 同一申報住宅的多個房源合併計算
- 依變更與取消確定實際住宿日期
- 由業主每兩個月提交行政申報
- 旅館業與特區民宿是獨立制度
StayJP依契約範圍承接已具備營運條件民宿的訂房、OTA、住宿者名簿及紀錄管理。