民宿运营专业用语 12 条

个人或法人将住宅整套或部分有偿短期出租给旅客的业务。日本于 2018 年实施的住宅住宿事业法将其制度化；房东不在场时通常需委托给国土交通大臣登记的住宅住宿管理业者。

2018 年 6 月 15 日施行。法律层面定义年内不超过 180 天的住宅住宿事业，并制度化房东居住型、房东不在型、住宅住宿管理业者、住宅住宿中介业者四种身份。

获国土交通大臣登记的事业者。在房东不在型民宿中代为承担卫生确保、宿客名簿制作、投诉处理、法定申报等 8 项业务。StayJP 拥有「国土交通大臣 第 F05636 号」登记。

依据国家战略特别区域法，仅在大阪市、东京都大田区等被认定地区可运营的民宿。最少住宿为 2 晚 3 日，年内营业天数无上限。

依据日本旅馆业法的营业许可。年内营业天数无上限，但需保健所许可、消防设备、用途地区符合等门槛。常用于全年营业的民宿与旅馆。

运营方从业主整栋或多套打包承租并支付固定租金的合同形式。业主获得现金流确定性，运营方获得运营自主权。是整栋·REIT 项目最常用的合同结构。

Net Operating Income。营业收入扣除运营费用（清洁、人工、OPEX 等）后、利息、税金、折旧前的营业利润。REIT·基金估值的核心 KPI。

Gross Operating Profit。酒店行业标准指标。收入减去直接运营成本（不含土地、建筑、税金、折旧）。位于 NOI 之上，GOP 率（GOP/收入）是运营效率指标。

Capitalization Rate = Stabilized NOI ÷ 物件价格。越低代表资产估值越高。通过短租转换提高 NOI 可以压缩 Cap Rate，进而提高楼宇估值。

业主保留不动产，由运营方承担运营风险与固定费用的模式。能让 REIT/基金在不扩张资产负债表的前提下获取运营上行。通过 master lease 或营收分成实现。

Average Daily Rate。每日平均售价。客房收入除以已售客房数。民宿与酒店的核心指标之一。

Revenue per Available Room。每间可售客房的收入。等于 ADR × 入住率。比单看 ADR 或入住率更能反映综合运营效益，是核心 KPI。

已售客房数 ÷ 可售客房数。例如 100 晚中 70 晚被预订，入住率为 70%。日本民宿的现实年区间约 60–80%。

Airbnb 每季度（1/4/7/10 月）评估并授予优秀房东的徽章。2026 标准要求同时满足：综合评分 4.8 以上、年内 10 晚以上、响应率 90% 以上、房东方取消率 < 1%。

Airbnb 的「房源单位」认证。授予满足评分 4.9 以上、房东取消率 < 1% 等条件的前约 200 万房源，仅评估房源本身。

Online Travel Agency。Airbnb、Booking.com、Expedia、乐天旅游、Vrbo 等线上住宿预订中介。民宿和酒店通常同时上架多个 OTA。

在单一面板中同步多个 OTA 库存、价格、预订的工具。代表：Hospitable、Lodgify、Beds24。可消除重复预订风险，并把价格变更一键推送到所有 OTA。