民宿營運專業用語 12 條

個人或法人將住宅整套或部分有償短期出租給旅客的業務。日本於 2018 年實施的住宅住宿事業法將其制度化；房東不在場時通常需委託給國土交通大臣登記的住宅住宿管理業者。

2018 年 6 月 15 日施行。法律層面定義年內不超過 180 天的住宅住宿事業，並制度化房東居住型、房東不在型、住宅住宿管理業者、住宅住宿中介業者四種身份。

獲國土交通大臣登記的事業者。在房東不在型民宿中代為承擔衛生確保、宿客名簿製作、投訴處理、法定申報等 8 項業務。StayJP 擁有「國土交通大臣 第 F05636 號」登記。

依據國家戰略特別區域法，僅在大阪市、東京都大田區等被認定地區可營運的民宿。最少住宿為 2 晚 3 日，年內營業天數無上限。

依據日本旅館業法的營業許可。年內營業天數無上限，但需保健所許可、消防設備、用途地區符合等門檻。常用於全年營業的民宿與旅館。

營運方從業主整棟或多套打包承租並支付固定租金的合約形式。業主獲得現金流確定性，營運方獲得營運自主權。是整棟·REIT 專案最常用的合約結構。

Net Operating Income。營業收入扣除營運費用（清潔、人工、OPEX 等）後、利息、稅金、折舊前的營業利潤。REIT·基金估值的核心 KPI。

Gross Operating Profit。飯店行業標準指標。收入減去直接營運成本（不含土地、建築、稅金、折舊）。位於 NOI 之上，GOP 率（GOP/收入）是營運效率指標。

Capitalization Rate = Stabilized NOI ÷ 物件價格。越低代表資產估值越高。通過短租轉換提高 NOI 可以壓縮 Cap Rate，進而提高樓宇估值。

業主保留不動產，由營運方承擔營運風險與固定費用的模式。能讓 REIT/基金在不擴張資產負債表的前提下獲取營運上行。通過 master lease 或營收分成實現。

Average Daily Rate。每日平均售價。客房收入除以已售客房數。民宿與飯店的核心指標之一。

Revenue per Available Room。每間可售客房的收入。等於 ADR × 入住率。比單看 ADR 或入住率更能反映綜合營運效益，是核心 KPI。

已售客房數 ÷ 可售客房數。例如 100 晚中 70 晚被預訂，入住率為 70%。日本民宿的現實年區間約 60–80%。

Airbnb 每季度（1/4/7/10 月）評估並授予優秀房東的徽章。2026 標準要求同時滿足：綜合評分 4.8 以上、年內 10 晚以上、回應率 90% 以上、房東方取消率 < 1%。

Airbnb 的「房源單位」認證。授予滿足評分 4.9 以上、房東取消率 < 1% 等條件的前約 200 萬房源，僅評估房源本身。

Online Travel Agency。Airbnb、Booking.com、Expedia、樂天旅遊、Vrbo 等線上住宿預訂中介。民宿和飯店通常同時上架多個 OTA。

在單一面板中同步多個 OTA 庫存、價格、預訂的工具。代表：Hospitable、Lodgify、Beds24。可消除重複預訂風險，並把價格變更一鍵推送到所有 OTA。