民泊の年間収益、正直に公開します
東京・大阪の実績データから算出した、管理委託オーナーの年間手取り
年間収益について
収益シミュレーションは必須です。
シミュレーションの前提条件
東京・新宿 1LDK（家賃14万円）を前提にした年間シミュレーションです。
月間売上の計算
ADR × 稼働日数で月間売上を算出します。
稼働 18日/月
稼働 22日/月
稼働 24日/月
年間売上の内訳
月間売上 × 12ヶ月で年間売上を算出します。
年間収益は稼働率とADRの変動により±20%程度のブレがあります。
年間費用の内訳
年間家賃
1,680,000円管理手数料（20%×12ヶ月）
739,200円清掃費（年108回×6,000円）
648,000円消耗品・アメニティ（年間）
96,000円Wi-Fi・光熱費（年間）
144,000円年間純利益のまとめ
家賃水準と収益性の関係
家賃が1万円下がると年間純利益は24万円改善します。物件選びが最重要。
収益改善シミュレーション
稼働率を72%→80%に改善
ADRを1,000円上げる
家賃を1万円下げる
季節別収益変動
東京の民泊は季節変動が小さい。ただし春・秋は繁忙期で収益が増える。
75-88.89%
15,000〜17,000円
花見・GW最高需要
74〜78%
14,000〜15,500円
外国人観光客が主
78〜84%
14,500〜16,000円
紅葉・学会シーズン
65〜70%
12,000〜14,500円
ビジネス需要で底堅い
自己管理した場合の比較
管理手数料70万円が丸々手元に残る（ただし自分で清掃業者を探す必要あり）
- ゲストメッセージの24時間対応（年間450〜600件）
- 清掃業者手配と品質確認（週3〜5回）
- ダイナミックプライシングの手動更新（週次）
- チェックイン・アウト対応（スマートロックなしの場合）
- トラブル対応（月平均1〜2件）
自己管理の場合の年間純利益目安：~-33万円（労働対価を差し引くと大幅赤字）
収益を最大化する3つのポイント
ADRを16,000円以上に維持（立地・写真品質が鍵）
稼働率80%以上を達成（ダイナミックプライシング導入）
自己管理で清掃コストを年間150万円以内に抑える、またはゲスト負担を設定
StayJPの収益最大化アプローチ
StayJPが管理する物件の平均年間稼働率は75-88.89%のレンジ。ダイナミックプライシングにより平均ADRも最適化されています。
- 平均稼働率75-88.89%のレンジで運用
- AIダイナミックプライシング導入
- 月次収益レポートと改善提案
- 新宿・渋谷エリアでの運用実績
StayJPで管理委託なら、初月から最適化された価格設定でスタートできます。
よくある質問
初年度から黒字できますか？
清掃回数を実態（月9回のチェックアウト清掃）に合わせることで、稼働率72%でも年間約39万円の黒字が見込めます。さらなる収益拡大には稼働率80%以上を目指しましょう。
赤字を避けるには？
家賃を月12万円以下にする、またはADRを16,000円以上に維持し稼働率85%以上を達成する必要があります。
自己管理すれば黒字になりますか？
管理手数料70万円分は節約できますが、清掃費は無料にはなりません。実質の収益差は大きくありません。
まとめ：年間収益の現実ライン
東京1LDKの民泊年間純利益。清掃回数を実態（チェックアウト時のみ・月9回）に合わせると、稼働率72%でも約39万円の黒字が見込めます。稼働率80%以上を目指すことでさらに収益を拡大できます。
- • 稼働率72%: 年間純利益 約39万円
- • 稼働率80%: 年間純利益 約59万円
- • 稼働率85%以上: 年間純利益 約78万円超
StayJPの収益シミュレーターで、あなたの物件の年間収益の参考値をご確認ください。