物件選定
物件選びが収益の8割を決める
賃貸から購入まで、勝てる物件の見極め術
物件選定について
適切な物件選びが成功の鍵です。
エリア別家賃相場
新宿
- 1LDK家賃相場
- 14〜18万円
- ADR目安
- 14,000円
- 収益性コメント
- 中（家賃高め）
渋谷
- 1LDK家賃相場
- 15〜20万円
- ADR目安
- 13,500円
- 収益性コメント
- 中（家賃最高）
浅草
- 1LDK家賃相場
- 10〜14万円
- ADR目安
- 11,000円
- 収益性コメント
- 高（コスパ優）
難波（大阪）
- 1LDK家賃相場
- 8〜12万円
- ADR目安
- 11,000円
- 収益性コメント
- 最高（低家賃）
家賃水準が民泊収益の最重要要因
民泊の利益は「売上 - 家賃 - 管理費 - 清掃費」で決まります。つまり家賃が高すぎると永遠に赤字です。
- 家賃は売上の40〜55%以内が黒字ライン
- ADR × 稼働率 × 0.6 > 家賃 が収益化の目安
- 新宿・渋谷でADR14,000円なら家賃上限は18〜20万円
エリア別の収益ライン上限家賃
エリアのADRと稼働率から逆算した、黒字化できる家賃上限です。
新宿・渋谷
ADR: 14,000〜16,000円家賃上限: 18〜22万円
1LDK想定
浅草・上野
ADR: 11,000〜13,000円家賃上限: 13〜17万円
1LDK想定
大阪・難波
ADR: 10,000〜13,000円家賃上限: 10〜15万円
1LDKでコスパ優
京都・東山
ADR: 12,000〜16,000円家賃上限: 14〜19万円
稼働率次第
民泊に向く物件の条件
管理規約に民泊禁止条項がない
必須
最寄り駅から徒歩10分以内
重要
用途地域が商業地域・準住居地域
重要（年間営業可能）
スマートロック設置可能な構造
推奨
独立したエントランス或いは鍵付きドア
推奨
避けるべき物件パターン
これらの条件に当てはまる物件は選ばないことが無難です。
- 管理組合が民泊を明示的に禁止しているマンション
- 住居専用地域（週末のみ営業になり収益が大幅低下）
- 築30年超で設備老朽化が激しい物件
- エレベーターなし4階以上（清掃・荷物搬入が困難）
- 窓なし・採光不足の部屋（レビュー評価への影響大）
エリア別の安定性データ
新宿
安定性スコア：4.5/5
理由：ビジネス+観光の複合需要で安定
浅草
安定性スコア：4.2/5
理由：外国人観光需要が年間安定
難波（大阪）
安定性スコア：4.4/5
理由：インバウンド需要が強い
家賃交渉のポイント
- 民泊実績・StayJPの管理実績を見せる（信頼性訴求）
- 6〜12ヶ月分の敷金前払いを提案
- 月次収益レポートを大家へ開示する特約を入れる
- 「1〜2ヶ月様子見」の試験期間を提案して始める
StayJPの物件選びサポート
StayJPでは、民泊に最適な物件選びから運営管理まで、住宅宿泊管理業者としての範囲でご相談いただけます。許可申請が必要な場合は提携行政書士をご紹介します。
物件・エリアの収益性事前診断（無料）
民泊可能物件の紹介（提携不動産業者連携）
大家交渉の同席・サポート
スマートロック手配・設定サポート
StayJPが提案する物件選び
StayJPでは、「高収益が見込める物件」を4つの基準で選定します。
- エリアADR × 家賃比率をリアルタイムで算出
- 管理規約・用途地域の事前確認済み物件のみ紹介
- 用途地域・管理規約の事前確認で物件リスクをゼロに
- スマートロック対応・清掃業者手配込みでスタート
StayJPが選定した物件で運営を開始したオーナーの82%が初年度から黒字を達成しています。
よくある質問
Q1.管理規約に民泊禁止と書いてなければOKですか？
禁止条項がなければ法的にはグレーゾーンですが、管理組合決議で後から禁止になるケースがあります。事前に管理組合に確認することを強く推奨します。
Q2.大家さんに民泊用途を黙って賃借できますか？
できません。民泊目的の転貸を隠すと、発覚時に即退去・損害賠償リスクがあります。正直に説明して承諾を得てください。
Q3.家賃交渉に失敗したらどうすればいいですか？
別の物件を探すことをお勧めします。StayJPでは民泊可能物件の紹介も行っています。
まとめ：民泊物件選びの3原則
民泊で失敗しないための物件選びの3原則です。
- 家賃は売上予測の50%以内に抑える
- 管理規約・用途地域を先に確認
- 駅徒歩10分以内・ADR相場が高いエリアを選ぶ
StayJPの無料物件診断で、あなたの候補物件の収益性を事前にチェックできます。