물건 선택이 수익의 80%를 결정한다
임대부터 매입까지, 이기는 물건 선별 기술
물건 선정에 대하여
적절한 물건 선택이 성공의 열쇠입니다.
エリア別家賃相場
신주쿠
- 1LDK家賃相場
- 14~18만 엔
- ADR目安
- 14,000엔
- 収益性コメント
- 중（임대료 높은 편）
시부야
- 1LDK家賃相場
- 15~20만 엔
- ADR目安
- 13,500엔
- 収益性コメント
- 중（임대료 최고）
아사쿠사
- 1LDK家賃相場
- 10~14만 엔
- ADR目安
- 11,000엔
- 収益性コメント
- 고（코스파 우수）
난바（오사카）
- 1LDK家賃相場
- 8~12만 엔
- ADR目安
- 11,000엔
- 収益性コメント
- 최고（낮은 임대료）
임대료 수준이 민박 수익의 최중요 요인
민박의 이익은 '매출 - 임대료 - 관리비 - 청소비'로 결정됩니다. 임대료가 너무 높으면 영원히 적자입니다.
- 임대료는 매출의 40~55% 이내가 흑자 라인
- ADR × 가동률 × 0.6 > 임대료 가 수익화의 기준
- 신주쿠·시부야에서 ADR 14,000엔이라면 임대료 상한은 18~20만 엔
지역별 수익 라인 상한 임대료
지역의 ADR과 가동률에서 역산한, 흑자화 가능한 임대료 상한입니다.
신주쿠·시부야
ADR: 14,000~16,000엔家賃上限: 18~22만 엔
1LDK 기준
아사쿠사·우에노
ADR: 11,000~13,000엔家賃上限: 13~17만 엔
1LDK 기준
오사카·난바
ADR: 10,000~13,000엔家賃上限: 10~15만 엔
1LDK로 코스파 우수
교토·히가시야마
ADR: 12,000~16,000엔家賃上限: 14~19만 엔
가동률에 따라 달라짐
민박에 적합한 물건의 조건
관리 규약에 민박 금지 조항이 없을 것
필수
최근 역에서 도보 10분 이내
중요
용도 지역이 상업지역·준주거지역
중요（연간 영업 가능）
스마트락 설치 가능한 구조
권장
독립된 현관 또는 잠금 장치가 있는 문
권장
피해야 할 물건 패턴
이 조건에 해당하는 물건은 선택하지 않는 것이 무난합니다.
- 관리 조합이 민박을 명시적으로 금지한 맨션
- 주거 전용 지역（주말만 영업이 되어 수익이 대폭 감소）
- 30년 초과로 설비 노후화가 심한 물건
- 엘리베이터 없이 4층 이상（청소·짐 반입이 어려움）
- 창문 없는·채광 부족 방（리뷰 평가에 큰 영향）
지역별 안정성 데이터
신주쿠
아사쿠사
난바（오사카）
家賃交渉のポイント
- 민박 실적·StayJP 관리 실적을 보여줌（신뢰성 소구）
- 6~12개월분 보증금 선불 제안
- 월별 수익 보고서를 집주인에게 공개하는 특약을 포함
- 1~2개월 시험 기간을 제안하여 시작
StayJP의 물건 선택 서포트
StayJP는 민박에 최적화된 물건 선정부터 운영 관리까지, 주택숙박관리업자로서의 범위 내에서 무료로 상담해 드립니다. 허가 신청이 필요한 경우 제휴 행정서사를 소개합니다.
StayJP가 제안하는 물건 선택
StayJP에서는 '고수익이 기대되는 물건'을 4가지 기준으로 선정합니다.
- 지역 ADR × 임대료 비율을 실시간으로 산출
- 관리 규약·용도 지역 사전 확인 완료 물건만 소개
- 용도지역·관리규약 사전 확인으로 물건 리스크 최소화
- 스마트락 대응·청소 업자 수배 포함으로 시작
StayJP가 선정한 물건으로 운영을 시작한 오너의 82%가 첫 해부터 흑자를 달성하고 있습니다.
자주 묻는 질문
Q1.관리 규약에 민박 금지 조항이 없으면 괜찮나요?
금지 조항이 없으면 법적으로는 그레이존이지만, 관리 조합 결의로 나중에 금지되는 경우가 있습니다. 사전에 관리 조합에 확인하는 것을 강력히 권장합니다.
Q2.집주인에게 민박 목적을 숨기고 임차할 수 있나요?
안 됩니다. 민박 목적의 전대를 숨기면 발각 시 즉각 퇴거·손해배상 리스크가 있습니다. 솔직하게 설명하고 승낙을 받으세요.
Q3.임대료 협상에 실패하면 어떻게 해야 하나요?
다른 물건을 찾는 것을 권장합니다. StayJP에서는 민박 가능 물건 소개도 하고 있습니다.
정리：민박 물건 선택의 3원칙
민박에서 실패하지 않기 위한 물건 선택의 3원칙입니다.
- 임대료는 매출 예측의 50% 이내로 억제
- 관리 규약·용도 지역을 먼저 확인
- 역 도보 10분 이내·ADR 시세가 높은 지역을 선택
StayJP의 물건 진단 서비스를 통해 후보 물건의 수익성을 사전에 체크할 수 있습니다.