物件を増やす前に、運営の正本をそろえる
住所、法的状態、OTA、清掃、現地、緊急、承認、精算を物件単位で同じ形式にします。
複数物件では、予約件数よりも物件ごとに異なる制度条件、鍵、清掃会社、設備、承認者が運営負荷を増やします。1件の例外が別物件の担当やデータに混ざると、二重予約、清掃漏れ、誤精算につながります。
結論：全物件を一つの数字にまとめる前に、物件別台帳と共通の責任表を作り、例外だけを個別管理します。
StayJPは物件探し、投資判断、融資、法人化、税務申告を行いません。契約後の運営管理範囲を物件ごとに確認し、売上・稼働率・利益を保証しません。
物件数ではなく運営準備度で判断する
自主管理や委託の切替時期に一律の棟数基準はありません。予約、清掃、現地、緊急、承認、精算を期限内に処理できるかで判断します。
- 物件ごとの法的状態と販売可能日が記録されている
- OTA・鍵・清掃・緊急連絡の担当者が決まっている
- 予約変更と清掃変更が同じ物件IDで連動する
- 返金・修理・追加費用の承認者と上限が決まっている
- 物件別と合計の精算を同じ計算式で再現できる
物件台帳に持つ8項目
- 1. 物件ID、住所、建物名、客室名、制度区分、届出・許可情報。
- 2. 販売可能日、休止日、オーナー利用日、行政条件。
- 3. OTA、リスティングURL、アカウント所有者、操作権限。
- 4. チェックイン、鍵、本人確認、宿泊者名簿の保存方法。
- 5. 清掃会社、清掃可能日、予約情報伝達、完了報告・写真。
- 6. 現地確認の対応地域、時点、回数、追加条件。
- 7. 緊急連絡、現地対応、警察消防、オーナー承認の手順。
- 8. 修理・交換・内装・家電の担当、発注者、費用負担者。
物件別と全体で分ける4つの記録
- 予約
- 販売可能泊数・予約泊数
- 売上
- 宿泊売上・返金・OTA控除
- 運営
- 清掃・問い合わせ・現地・緊急
- 精算
- 手数料・消費税・別途費用
物件別に取消と販売停止を分けます。
対象期間と通貨をそろえます。
発生物件、時刻、担当、結果を残します。
物件別明細から全体合計を作ります。
共通化する6つの運用
- 1. 物件IDと予約IDをすべての連絡・報告に入れる。
- 2. ゲスト案内は共通骨格と物件固有情報を分ける。
- 3. 清掃日程、変更、完了報告の連絡先と期限を統一する。
- 4. 返金・修理・緊急費用の承認表を一つにする。
- 5. 週次運営報告と月次精算の締め日をそろえる。
- 6. 担当変更時に権限、未処理、鍵、清掃、予約を引き継ぐ。
物件ごとに残す例外
すべてを同じ運用にすると、制度条件や現場条件の違いを見落とします。共通化する項目と物件固有の例外を分けます。
- 自治体、用途地域、制度、販売可能日の違い
- 建物規約、近隣、ごみ、騒音ルールの違い
- 鍵、本人確認、チェックイン導線の違い
- 清掃会社、リネン、消耗品、現地確認条件の違い
- 修理承認者、費用負担、緊急連絡先の違い
複数物件でもプラン境界は物件ごとに確認する
- 10%：価格、OTA、ゲストメッセージ、チェックイン、宿泊者名簿、週次報告、月次精算。
- 15%：10%にレビュー、月次運営報告、清掃日程・予約変更・完了報告確認を追加。清掃会社への直接指示は含みません。
- 20%：15%に確認済みの清掃是正依頼と契約条件内の現地確認を追加。住所・時点・回数を物件ごとに確認し、緊急出動は含みません。
- 30%+：清掃会社への直接指示、契約条件内の緊急現地対応、設備・家電の一次確認、破損報告を追加。
- 修理・交換・内装・家電の手配、発注、第三者費用は全プランでオーナー担当・負担。
複数物件を一つのプランへ自動的にまとめず、各住所の対応可否と希望範囲を確認します。
相談時に共有する6項目
- 1. 物件一覧と各物件の法的状態。
- 2. 現在の管理会社・自主管理・清掃会社の担当範囲。
- 3. OTA数、予約件数ではなく、物件別の未処理と例外。
- 4. 希望する10%・15%・20%・30%+の範囲。
- 5. 現地確認・緊急対応が必要な住所と条件。
- 6. 切替希望日、既存契約の解約・引継ぎ条件。
複数物件管理のよくある質問
何件から管理会社へ委託すべきですか？
一律の件数はありません。予約、清掃、問い合わせ、現地、承認、精算の未処理や事故リスクで判断します。物件数だけで委託効果は保証できません。
複数物件を同じプランにできますか？
自動的には決まりません。住所、現地対応可否、清掃体制、希望範囲を物件ごとに確認し、契約で定めます。
複数物件なら手数料割引がありますか？
公開済みの一律割引はありません。基本の10%・15%・20%・30%+と物件ごとの業務・費用条件を相談時に確認します。
StayJPが新しい物件を探したり融資を紹介しますか？
いいえ。物件紹介・選定、投資判断、融資、法人化、税務相談は基本サービスではありません。合法運営可能な物件の運営管理を扱います。
全物件の修理や家電交換も任せられますか？
いいえ。30%+でも設備・家電の一次確認と破損報告までです。修理・交換・内装・家電の手配、発注、第三者費用はオーナー担当です。