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Alcance del servicio y costes adicionales
StayJP gestiona el alojamiento residencial (minpaku) y la operación de alojamientos. Para mantener un estándar operativo de alta calidad, separamos claramente el trabajo incluido en el contrato de gestión del trabajo que genera costes adicionales.
La consulta gratuita sirve para confirmar si StayJP puede asumir tu operación. El análisis de mercado, el diagnóstico de ingresos, la búsqueda de inmuebles, las visitas, la consultoría de interiorismo, las gestiones administrativas y las propuestas detalladas de mejora de ingresos no se incluyen en la consulta gratuita.
1Trabajo principal incluido en el contrato de gestión
En principio, el contrato de gestión cubre lo siguiente.
- Publicación y operación en OTA
- Ajuste de precios
- Atención al huésped
- Coordinación de limpieza
- Gestión de reseñas
- Compartir estado de ingresos/ocupación
- Sugerencias básicas de mejora operativa
No obstante, el alcance varía según el estado del inmueble, la ubicación, las condiciones del contrato y las peticiones del propietario.
2Trabajo que genera costes adicionales
Lo siguiente no se incluye en un contrato de gestión estándar. Por requerir investigación especializada, trabajo in situ, coordinación con proveedores externos y tiempo de personal, genera costes adicionales.
Estudio de mercado y análisis de ingresos
Las siguientes solicitudes se facturan aparte.
- Analizar por qué antes daba ¥X/mes de beneficio
- Investigar por qué bajan ahora los ingresos
- Comparar la ocupación con inmuebles cercanos
- Analizar diferencias con el gestor anterior
- Diagnosticar la OTA / banda de precio / perfil de huésped adecuados
Coste de referencia: desde ¥100.000
El estudio puede incluir análisis de zona, de competencia, ocupación, ADR, RevPAR, estacionalidad, estado en OTA y evolución de precios.
Búsqueda y due diligence de inmuebles
Solicitudes como «busca un inmueble para minpaku» o «evalúa inmuebles candidatos» no forman parte de un contrato de gestión estándar. El soporte de búsqueda se atiende con un contrato anual.
Coste de referencia: desde ¥100.000/año
El número de inmuebles revisados en el periodo varía según la disponibilidad real del mercado. Aun revisando 5, 10 o 20, puede que finalmente no adquieras ni contrates ninguno. En ese caso, los costes de investigación, revisión y juicio no son reembolsables. Continuar la búsqueda en años posteriores genera un nuevo coste anual.
Visita, interiorismo y reforma
Lo siguiente genera costes adicionales.
- Inspección in situ
- Mediciones
- Fotografía
- Selección de mobiliario/electrodomésticos
- Propuestas de interiorismo
- Coordinación con empresas de reforma
- Revisión de flujos de limpieza/estancia
- Selección y compra de amenities adicionales
Por implicar trabajo in situ, coordinación con proveedores, preparación de documentos y juicio, presupuestamos el coste real más nuestra mano de obra y gastos de gestión.
Administración, bomberos y licencias
Cuando se requiere coordinación con gestores administrativos, proveedores de equipos contra incendios, arquitectos u otros expertos, se aplican costes adicionales.
- Honorarios de gestor administrativo
- Coste de proveedor de equipos contra incendios
- Honorarios de arquitecto/proyectista
- Apoyo en documentos de solicitud
- Confirmación con ayuntamiento / sanidad / bomberos
- Asistencias diversas
Se facturan no solo al coste, sino incluyendo nuestra coordinación, mano de obra y gastos de gestión.
3Sobre garantías de ingresos y beneficio
StayJP no puede garantizar ingresos, ocupación ni beneficio neto. Los ingresos del alojamiento varían mucho según los siguientes factores.
- Ubicación
- Estado del inmueble
- Distribución
- Capacidad
- Calidad del interior
- Reseñas
- Competencia
- Estacionalidad
- Algoritmos de OTA
- Tipo de cambio
- Demanda turística
- Calidad de limpieza
- Precio
- Regulación
Aunque antes se lograran ingresos altos, no necesariamente se reproducirán en el futuro. En particular, los resultados bajo condiciones de mercado especiales (en torno a la pandemia, la recuperación del turismo extranjero, picos de demanda) pueden partir de premisas distintas a la operación normal actual. Buscamos maximizar los ingresos cuando es posible, pero no garantizamos «un beneficio neto de al menos ¥X/mes».
4Sobre la divulgación de información de otros inmuebles
No podemos divulgar información de inmuebles de otros propietarios que gestionamos: reservas, calendarios, ingresos, datos de huéspedes u ocupación. No es posible por protección de datos personales, deber de confidencialidad y secreto comercial.
En principio solo podemos divulgar información sobre tu propio inmueble. Podemos explicar tendencias de zona o datos de mercado a título informativo, pero no divulgamos información detallada de otros inmuebles concretos. Si se solicita de forma continua el acceso a paneles, calendarios, datos de huéspedes o documentos de ingresos de otros propietarios, podemos rechazarlo. Si se considera una exigencia excesiva u obstrucción, podemos valorar acciones legales.
5Propietarios residentes en el extranjero y gestión remota
Para propietarios residentes en el extranjero, o que no pueden atender asuntos in situ, nuestro alcance puede ser más amplio de lo habitual. Por ejemplo,
- Reposición de suministros
- Comprobación de averías
- Coordinación de proveedores
- Juicio in situ
- Respuesta de emergencia
- Revisión de correo
- Gestión de consumibles
- Coordinación de limpieza extra
pueden producirse. A veces se atienden dentro del contrato de gestión, pero algunos se prestan a nuestra discreción o por buena voluntad. El trabajo fuera de nuestra autoridad de gestión, o más allá de las tareas normales, se factura aparte incluyendo coste real, mano de obra y gastos de gestión.
6Sobre la comisión de gestión
Si tiene un trabajo principal o reside en el extranjero, nuestra comisión de gestión es, en principio, del 30%+.
Aunque solicites una gestión al 20%, podemos no aceptarla según el estado del inmueble, el alcance, la necesidad de atención in situ, la residencia en el extranjero, el riesgo y la carga de trabajo. Una comisión baja es especialmente difícil en los siguientes casos.
- El propietario reside en el extranjero
- Atención in situ frecuente
- Se requiere reposición/comprobación de equipos
- Dudas sobre el estado del inmueble
- Riesgo administrativo/bomberos/vecinal
La comisión de gestión no es un mero coste de operaciones de OTA. Incluye recursos humanos continuos: atención al huésped, coordinación de limpieza, juicio ante incidencias, respuesta de emergencia, control de calidad, mantenimiento de reseñas, mejora de ingresos, comunicación con el propietario y coordinación de proveedores.
7Sobre coste real, mano de obra y gastos de gestión
Para todo trabajo adicional que atendemos, no trabajamos solo al coste. Facturamos importes que incluyen lo siguiente.
- Pagos a proveedores externos
- Honorarios de gestores/expertos
- Transporte
- Preparación de documentos
- Tiempo de investigación
- Trabajo de juicio
- Mano de obra interna
- Gestión de proyecto
- Costes de operación de la empresa
- Nuestro margen
El tiempo de nuestro personal no se ofrece gratis. Cuando nuestro personal trabaja a tu solicitud, se aplica un coste por ese trabajo.
8Solicitudes que podemos rechazar
Podemos rechazar solicitudes como las siguientes.
- Solicitar análisis de mercado detallado gratis
- Solicitudes basadas en una garantía de ingresos
- Solicitar divulgar información de otros propietarios
- Solicitar trabajo especializado solo al coste
- Exigir como algo natural trabajo fuera de alcance
- Inmuebles con alto riesgo legal/normativo/bomberos/vecinal
- Exigir trabajo excesivo antes del contrato
- Casos en que no se respeta nuestro juicio
No somos una empresa que acepte todas las solicitudes. Valoramos trabajar con propietarios con quienes construir confianza a largo plazo, en condiciones adecuadas.
9La postura de StayJP
StayJP no entiende la operación de alojamiento como una mera externalización de tareas. Requiere muchos juicios especializados: precio, atención al cliente, calidad de limpieza, gestión de reseñas, incidencias, cumplimiento legal y coordinación in situ.
Por ello, para el trabajo que excede el alcance de la consulta gratuita, cobramos un coste adecuado. Un coste adecuado permite un juicio objetivo que aporta tiempo de trabajo, una operación estable y la mejora continua de la calidad. Si no resulta aceptable, lamentablemente podemos declinar trabajar contigo. Gracias por tu comprensión.