12 Términos Esenciales de Minpaku

Alquiler de corta estancia de una vivienda (total o parcial) ofrecido por un anfitrión a viajeros en Japón. Codificado por la Ley de Alojamiento Residencial de 2018; cuando el anfitrión está ausente suele requerirse un Gestor Residencial registrado.

Vigente desde el 15 de junio de 2018. Define operaciones de alojamiento residencial de hasta 180 noches al año y codifica cuatro roles: anfitrión-residente, anfitrión-ausente, Gestor Residencial e Intermediario Residencial.

Entidad registrada en el MLIT que asume ocho funciones legales en nombre de un anfitrión ausente: higiene, registro de huéspedes, atención de quejas, reportes legales, etc. StayJP tiene el registro MLIT F05636.

Marco legal alternativo bajo la Ley de Zonas Estratégicas Especiales, disponible en ciudades como Osaka y Ota Ward de Tokio. Estancia mínima 2 noches / 3 días, sin tope anual de días.

Licencia de operación bajo la Ley de Hoteles de Japón. Sin tope anual de días, pero exige aprobación sanitaria, equipos antiincendios y zonificación. Se usa para minpaku full-time y ryokan.

Forma contractual en la que el operador arrienda un edificio completo (o varios activos) al propietario y paga renta fija. El propietario obtiene certeza de cash flow; el operador retiene la discrecionalidad operativa. Estructura de contrato más común en operaciones de edificio completo y REIT.

Net Operating Income. Ingresos brutos menos gastos operativos (limpieza, mano de obra, OPEX), antes de intereses, impuestos y amortización. KPI titular para REITs y fondos inmobiliarios.

Gross Operating Profit. Estándar de la industria hospitalaria. Ingresos menos costes operativos directos (sin terreno, edificio, impuestos ni amortización). Un nivel por encima del NOI; el margen GOP (GOP/ingresos) es la métrica de eficiencia operativa.

Capitalization Rate = NOI estabilizado / Precio del activo. Cuanto menor, mayor el valor del activo. La conversión a corta estancia que sube NOI comprime el cap rate y eleva el valor del edificio.

Modelo en el que el propietario conserva el inmueble mientras el operador asume riesgo operativo y costes fijos. Permite que un REIT o fondo capture el upside operativo sin engordar su balance. Se implementa con master lease o revenue share.

Average Daily Rate. Precio medio por habitación-noche vendida = ingresos / noches vendidas. Una de las métricas titulares en alquiler vacacional y hotelería.

Revenue per Available Room. ADR multiplicado por ocupación. Se considera la métrica única más importante porque captura tanto pricing como demanda.

Habitaciones-noche vendidas dividido por habitaciones-noche disponibles. 70 noches reservadas de 100 disponibles = 70% de ocupación. Rango anual realista en Japón: 60–80%.

Distintivo de Airbnb otorgado trimestralmente (ene/abr/jul/oct). Criterios 2026 (todos requeridos): 4.8+ de calificación, 10+ estancias/año, 90%+ de tasa de respuesta y <1% de cancelaciones por anfitrión.

Distintivo de Airbnb a nivel de listing (no de host). Se otorga a ~2 millones de listings que cumplen 4.9+ en reseñas, <1% de cancelaciones del host y otros mínimos.

Online Travel Agency — el término paraguas para marketplaces de reserva como Airbnb, Booking.com, Expedia, Rakuten Travel y Vrbo. El minpaku y los hoteles suelen listar en varias OTAs simultáneamente.

Herramienta que sincroniza inventario, precios y reservas en múltiples OTAs desde un solo panel. Ejemplos: Hospitable, Lodgify, Beds24. Elimina el riesgo de doble reserva.